「擇優收息易，低買高賣難」之六談談「匯賢」

Total Return 的概念
筆者在這篇文章，會用「匯賢」作為例子，談談收息股。但在進入正題之前，想先要介紹「Total Return」的概念。

一般人比較兩隻股票的表現，都會看它們在一段時間內的股價走勢。例如：股票A，一年前是十元，今天是十一元；股票B，一年前是四元，今天是五元。有了這些數據，我們會說，股票A在過去一年升了10%，股票B升了25%，股票B表現較好。

但是，如果股票A在過去一年，派了兩元股息，而股票B沒有派息。那麼，要比較這兩隻股票，便有點傷腦筋了。

「Total Return」的概念，便是針對這個問題，它除了考慮股價升跌之外，還考慮股息等非股價因素。

具體來說，「Total Return」方法是把派息金額，在派息日購買當天同一隻股票，令總股數增加，概念和股票派息時，股民不收現金股息，而選「以股代息」差不多。著名投資者 David Webb，在他的網站，有詳情資料介紹「Total Return」的概念。而且，他更讓公眾免費使用「Total Return」的各種工具。

「匯賢」
「匯賢」的全名是「匯賢產業信託」，是香港首隻人民幣計價房地產投資信託基金，以人民幣派股息。它在2011年4月29日上市，招股價5.24元（人民幣，下同），上市當天已跌了9%，以4.75元收市。如下圖所顯示，它更在數月後跌破3元，然後反彈，在3元至4元之間浮沉多年。以2018年4月24日收市價3.12元計，「匯賢」較招股價5.24元，下跌了四成。從股價表現來說，這隻長和系的股票，十分令人失望。

「匯賢產業信託」的股價

不過「匯賢」一直都在派息，雖然股息增長很慢。在最近一年，它分派了0.2683元股息。以2018年4月24日收市價3.12元計，「匯賢」的股息率達8.6%。

「匯賢產業信託」的股息

浮出水面

如果你到 David Webb 的網站，輸入「匯賢」的股票號碼87001，再選2011年4月29日至2018年4月24日，便會得到下圖。你會發現，「匯賢」的「Total Return」，因股下跌而長時間出現負數，但由於不斷派息，「Total Return」慢慢回升，在2017年11月，終於浮出水面，重回正數。心水清的朋友可能會發現，David Webb 的網站在2011年4月29日，用的是收市價4.75元，而不是招股價5.24元。但這一點不重要，如果改用招股價去計算。浮出水面的日子，只是推後數月罷了。

「匯賢產業信託」的Total Return

收息股較易「返家鄉」
從「匯賢」這例子，投資者應該明白：
1/ 抽新股可免則免
「匯賢」的招股價定得太高，上市時以為用長江實業的招牌，首隻人民幣計價房地產投資信託基金，和五厘息率便能吸引市場。
可是，市場認為它的資產主要在北京「東方新天地」，但這物業在2049年便要交回政府，市場擔心到時股息沒有著落，便拋售股票。股價大跌，令息率升至八厘才找到支持，抽新股的人士損失慘重。
2/ 收息股較易「返家鄉」
如果不幸在高位接貨，卻遇上股價大跌，很多股民都會選擇「等」。等有關股票的股價「返家鄉」，如果有關股票是一隻收息股如「匯賢」，它的「Total Return」，能夠「返家鄉」的機會，應該較不派息的股票大得多。

下一篇

註：
1/「匯賢」的港交所股票號碼是87001。筆者用「匯賢」作為例子，去說明一些想法，並不是推介它，希望大家留意。
2/ 利益申報：筆者持有「匯賢」股票。

「擇優收息易，低買高賣難」之五「談談收息股」

談談收息股
香港聯合交易所有二仟多間上市公司，令投資者花多眼亂；如果你有美國的投資戶口，選擇便更加多了。在眾多的股票中，筆者認為收息股，比較適合退休人士。

適合退休人士的收息股，筆者認為要有以下條件：
1/過去數年，都有穩定派息，不可派派吓唔派
2/派息不應該比盈利多（例如，盈利每股四元，但每股派息卻五元），偶然一年問題不大，年年出現這情況便不可持續了
3/息率要追得上通脹，當然愈多愈好

4/好的管理層，要令投資者放心
5/業務要容易明白，否則看不懂年報
6/公司借貸不可太高，减低破產機會
7/行業不容易被潮流淘汰，特別是科技潮流

很多公司合符條件
大家如果做做功課，便會發現有很多公司合符上述條件。在眾多合符條件的公司中，筆者想談談其中兩類公司：「房地產基金 REIT, Real Estate Investment Trust」和「基建公用股」

房地產基金 REIT, Real Estate Investment Trust

1/房地產基金 REIT
自從領匯（現在叫領展）在十多年前上市後，香港多了這個新的上市公司類別
在香港上市的REIT ，大約有十間，公司資產包括在香港或內地的物業，有
*寫字樓
*商場，店舖
*停車場
*酒店
*服務式住宅
不是每隻香港上市的REIT都有齊上述五類資產，例如領展，便只有寫字樓+商場店舖+停車場，沒有酒店或服務式住宅。

Business Model
REIT 的 Business Model和我們借錢買樓，然後將單位租俾人，概念是一樣的。只要租金超過供款，REIT便有盈餘，扣除其他成本後，REIT 便可以把利潤派給投資者。
息率方面，由三厘多到八厘多都有，大家可以做做功課，看看那一隻比較合自己心水。
REIT的增長，主要是靠
i/提高資產的級數，例如把三星酒店翻新或重建，變為五星酒店，租金便可提升
ii/收購，通過買入新資產，而新資產的租金，高於新增貸款成本，派息便可增加

投資風險
和其他投資一樣，投資REIT是有風險的，例如
i/ 沙士重來：2003的沙士疫情不知大家還記得嗎？當年人人戴口罩，不敢出街，商場人流大減，店舖的租金和舖價大跌。租金大跌會令REIT收入減少，REIT派息因而亦減少；而舖價大跌會令REIT的資產減值，由於REIT的借貸比率不可高於45%，資產減值會推高借貸比率。如果出現這情況，REIT便要減債或增加資本。那麼，便很有機會要向股東要錢，即供股集資。
ii/息口上升：息口上升會帶來兩方面的負面影響。息口上升會令借貸利息支出上升，支出多了，收入便減少，REIT派息因而亦減少。另一方面，息口上升會令銀行存款利息上升，REIT的股息吸引力減低，REIT的股價有下調壓力。
iii/ 被科技淘汰：有人說，寫字樓和商場會被科技淘汰，原因是人人上網 Home Office 在家工作，不用上班，不需要寫字樓；此外，人人上網在家購物，貨物速遞到家，亦不需要商場。如果你相信這些說法，就不要投資REIT了。

2/基建公用股
基建及公用事業，是資本密集的生意，入場門檻很高，不是人人想做就可以去做的生意。在香港，發電和輸電，都是專利事業，九龍及新界，由中華電力有限公司（簡稱中電）營運；在香港島，港燈電力投資有限公司（簡稱港燈）營運。
在2017年，中電和港燈與政府達成恊議：由2019年開始的15年內，「准許回報率」為8%。由於環保意識抬頭，中電和港燈要停用舊的燃煤發電機，更換為新的天然氣發電機。如果技術成熟，更會使用太陽能、風力等綠色能源。
筆者當然樂於見到地球更加清潔，但作為投資者，更樂於見到中電和港燈有新的資產落成。「准許回報率」是基於資產計算，更多新資產代表更多的准許利潤，對股東有利。

投資風險
和其他投資一樣，投資公用事業是有風險的，例如
i/ 政治風險：每年加電費（特別是選舉年），中電和港燈都照例成為箭靶。幸好香港仍然是一個尊重合約的地方，政治家們表演一輪「為民請命」後，便會轉攻其他公眾議題，把反對兩電加價忘掉。但民粹政治在世界各地有愈來愈壯大的趨勢，民粹政府在香港出現的機會，暫時仍很低，但15年是很長的時間，將來的政治變化，說不準。
ii/息口上升：息口上升會令銀行存款利息上升，中電和港燈的股息吸引力減低，中電和港燈的股價有下調壓力。

其他基建及公用事業股
其他基建及公用事業股的業務，都有很多競爭者。煤氣有來自電力的競爭，例如開放式廚房的煤氣煮食爐改為電磁爐。這一改動，煮食便由用煤氣變成用電了。在交通類的公用事業方面，巴士公司和地鐵之間也競爭激烈，如果沒有地產補貼，地鐵的經營也不容易。

所以，在各基建及公用事業股之中，兩電是比較低風險的。

下一篇

註：利益申報：筆者持有「中電」(0002)和「港燈」(2638)股票

「擇優收息易，低買高賣難」之四「人人談股色變」

人人談股色變
每次和朋友談起「投資買樓」，大部份人都眉飛色舞，但一談到「投資股票」，不少人隨即收起笑容。最令筆者印象深刻的一次，是和一位國內朋友談起「投資股票」，他馬上改變和善開放的態度，板起面孔說：「我唔會去做果啲嘢！」

似乎，大家對「投資買樓」，有很好的經驗；而對「投資股票」，有太多負面的回憶。原因是甚麼呢？

投資股票，有太多負面的回憶

談股色變的原因
筆者嘗試總結，大家不喜歡「投資股票」的原因：

1/ 錯上賊船
有些上市公司老闆，立心不良，視股民為水魚，股票市場是他們的騙財工具。他們會用很多所謂財技，去騙小股東的錢。如果不幸誤買了他們的股票，最好的方法是急急把它賣掉。其實，「抽新股」是高危動作，很容易因此而上了賊船。筆者很少抽新股，一般會等公司上了市一段時間，搞清楚管理層的作風是否正派，才考慮買入。

2/ 誤接火棒
很多人第一次買股票，大多是股市大旺時。眼見到身邊的朋友在股市賺到錢，自己心郁郁。當心儀股票由十元升至二十元時，由於信心不足而沒有買；當股票由二十元升至三十元時，十分後悔冇入市，向自己說，等它回到二十五時便一定買。但個市沒有回，繼續升，當心儀股票升到四十元時，再也忍不住了，大手入貨。
可惜，大市在此時掉頭向下，有關股票打回原形，即十元。苦主只好把股票賣掉，發誓從此不再買股票。

這苦主輸掉的不單是錢，最可惜的是他輸掉了對股票的信心，令他的將來，沒機會透過投資股票賺錢。
其實，投資股票的最佳方法是有恆心，一如供強積金一樣，每個月吸納或有閒錢時便吸納，風雨不改。

3/ 喪買衍生工具
「衍生工具」是「衍生工具發行商」，製造出來的金融產品。最受散戶歡迎的有「認股權証」（又叫「窩輪」）和「牛熊証」，原因是他們有刀仔鋸大樹的效果。筆者早年都有買衍生工具，輸得一塌糊塗。

相信其他散戶都會發現，「認股權証」有時會出現，正股升，「認股權証」跌的怪現象，再加上時間值損耗的因素，令不少人雖然睇對了市，卻輸「窩輪」的情況。
「牛熊証」近年很受散戶歡迎，但股市卻因而更加波動。「牛証」和「熊証」都有個「打靶價」，正股跌穿「牛証」的「打靶價」，「牛証」便會強行回收；正股升穿「熊証」的「打靶價」，「熊証」亦會強行回收。
因此，每當「牛証」或「熊証」出現重貨區（即大量散戶買入同一價位的股証），正股便會大幅波動，升穿或跌穿該價位，有關的「牛熊証」因而被打靶，散戶血本無歸。
大家只要冷靜想想，「衍生工具發行商」發行「衍生工具」，成本不少，他們的生意是要賺錢的。他們為散戶提供了一個發夢的機會，當然要收費啦。散戶要投資股票市場，還是買正股較佳。

4/ 傻做股市盲俠
記得當年學人投資，喜歡聽所謂專家介紹股票冧把，又或者一些所謂內幕消息，結果當然慘敗收塲。

只聽冧把，不做功課，不知公司做甚麼，你便對這間公司的「價值」，毫無自己的看法。
當超市貨品大減價時，人人都搶住買；但當股票市場大減價時（例如2008年 ），散戶都不敢買，只有強者如 Warren Buffet 才敢四出收購。出現這現象的一個重要原因是散戶只知公司股票的「價格」，不知道公司的「價值」，當股票「價格」大幅低於公司「價值」時，合理行為是買入而不是賣出，和在超級市場買東西的邏輯應該是一樣的。

當我們只知公司冧把，不知公司做甚麼，又從來沒有看公司年報，那又從那裡知道公司的「價值」呢？在資訊不足的情況下輸錢，似乎是合理正常的事啊！

遇到了這麼多人間悲劇，怪不得人人談股色變！


下一篇

「擇優收息易，低買高賣難」之三「用買樓作為投資的工具」

「買樓收租」+「炒樓」
談完一些概念問題，讓我們看看不同的投資工具。首先，和大家討論一下中國人最喜歡的投資工具：「買樓收租」和「炒樓」。

用買樓作為投資的工具，應該分開：一/ 低買高賣，亦即是大家常說的「炒樓」。二/ 賺取定期回報，亦即是大家常說的「買樓收租」

過去數十年的香港樓價，除了很特別的事件（ 例如六七暴動或SARS）外，基本走勢是上升的。買入樓宇單位，然後放租，用租金收入來供樓。等數年後，樓價升了，將單位賣掉大賺一筆。這套方程式，在過去數十年，帶給很多人第一桶金。

支持香港樓價的因素很多，包括：
1/ 最愛買樓：中國人莫名其妙地對投資房地產有特別的偏好
2/ 地少人多：香港的陸地面積約有1,108平方公里，當中只有25%土地已發展，其餘75%的土地仍保留較自然的面貌。大部分為郊野公園
3/ 政治因素：九七前，《中英聯合聲明》規定每年批出的新土地，不可超過五十公頃；九七後，環境保護，保育意識抬頭，令開發土地難度大增
4/ 外來因素：香港是自由港，貨物資金進出沒有限制，這安排帶給香港繁榮，但卻令香港很容易受到外來因素衝擊。近年全球各主要中央銀行（美國、歐洲、日本 ）都推行寬鬆的貨幣政策，難免會影響香港，推高資產價格

我們的貨幣，你們的問題
2008年金融海嘯，美國進行QE (Quantitative Easing,量化寬鬆)，用超寬鬆的貨幣環境，去挽救美國經濟。由於港元和美元掛鉤，大量資金湧港，令港元的貨幣基礎亦大升。由於息口超低，這些資金對香港的樓宇十分有興趣，大幅推高香港樓價。

港元貨幣基礎(Monetary Base)，美國QE令港元貨幣基礎大升

美國前財長約翰 • 康納利 John Bowden Connally，在1971年曾經說過：「美元是我們的貨幣，卻是你們的問題。」"Dollar is our currency but your problem"。香港的樓價過去十年失控狂升，是這說法的又一例子。

（解說：美元是美國的貨幣，美國的貨幣政策，是針對美國的經濟問題，而對症下藥。但是，美元亦是國際通用的計價貨幣、交易貨幣和儲備貨幣；因此，美國的貨幣政策，無可避免地會影響其他國家的經濟，影響當地人民生活，那便是其他國家的問題了。）

買樓投資，難度愈來愈大
樓宇和其他投資工具最大不同的是：「樓宇有居住用途」，樓價和租金升跌，會影響到千家萬户，甚至金融穩定。樓價租金上升，市民買不到樓或租不起房，會埋怨政府。相反，如樓價大跌呢？由於樓房是金融體系的重要抵押品，樓價大跌，抵押品不值錢。當業主冇錢供樓，欠債不還，銀行只好把有關物業拍賣。但樓價跌了，物業拍賣所得的錢不足填數，出現資金缺口。如果類似的事大規模發生，人們對銀行因而失信心，那便大件事了。

由於樓價影響大，它的升跌便很容易成為政治議題。無論升或跌，都會有政客跑出來，要政府「做嘢」。

近年樓價大升，政府做左好多嘢，開徵很多和買賣樓宇有關的稅項，但樓價照升。筆者是小投資者，不懂政治，更沒有水晶球。但有一點可以肯定，「富不與官爭」，這古訓是硬道理。用樓宇作為投資工具，現在似乎不是時候。如果今天仍在炒樓，那便和政府對着幹，不是智者所為。

現在買樓收租可以嗎？
由於樓價升了很多，租金跟不上，回報愈來愈低。據筆者觀察，一千萬左右的樓宇，月租約二萬五，回報三厘； 兩千萬左右的樓宇，月租約四萬，回報二厘四。亦即是說，樓價愈高，回報愈低。

租金升幅追不上樓價升幅 <資料來源：差餉物業估價處>

不過，上述的回報，是地產經紀和財經版記者常用的計算方法。如果我們把：買入樓宇的稅款、買入樓宇的經紀佣金、租出樓宇的經紀佣金、樓宇裝修維修費用、等待租客時的樓宇空置成本、管理費、差餉、物業稅等等......開支通通計算的話，實際的回報遠低於上述的三厘或二厘四。。

收租的工作量，不適合退休人士
很多人誤會收租是一件輕鬆的事，每月到時到侯便有租金跑進銀行戶口，真容易！

真正的事實是，看你的彩數。

筆者多年前有一出租物業，出租單位的廁所，漏水到下一層的單位。由於要入屋研究原因，每次都要約租客、下層單位的業主、管理處和維修師父。如此的研究搞了數次，才找到真正原因，真煩！如果你是退休人士，遇到上述的事，可能會感到吃力，亦十分「黐身」。

筆者認識一間律師事務所，全港各區都有辦事處。它們有專人處理租客欠租收樓事宜，由發律師信到向法庭申請收樓，以及入屋後如何合法地處理欠租租客留下的財物，他們都可替客人辦妥。

由此可見
一/ 租客欠租，不是一件罕見的事情
二/ 遇上租客欠租，除了損失租金，還要支付收樓有關的法律費用

在欠租收樓的過程中，很可能會出現和租客爭執的情況，對業主的情緒健康，破壞很大。

收租的工作量，一點也不輕，亦十分「黐身」，不適合退休人士。

買樓收租不易分散風險，不適合退休人士
投資要分散風險，不要把所有的蛋都放在同一個籃子內，相信是人人明白的道理。

由於樓價升得太高了，如果你的投資本金小於一千萬，那麼買樓已經用掉你大部份的本金，沒有餘錢去做其他投資，令分散風險變得不可行。

如果你有五百萬退休金用來投資養老，你會用這五百萬買一單位收租，或是用來買五隻房地產基金(REIT)，即每隻一百萬收息較好呢？

筆者的答案是：租客欠租的機會率，應該比五隻房地產基金同時倒閉或停止派息的機會率大。從分散風險的角度看，買樓收租不易分散風險，不是「好投資」，特別不適合要穩穩陣陣的退休人士。

下一篇