買REIT可以用來對沖樓價上升嗎？

自從2008年發生金融海嘯以來，全世界的主要中央銀行，都推行貨幣寬鬆政策。由於貨幣多了，資產價格自然上升，全世界的主要城市，都出現樓價急升現象，很多人都感嘆樓價升得快，人工升得慢，「上車」冇望。

以香港為例，買一個三、四百平方英呎的單位(實用面積)，要四、五百萬港元。首期加厘印稅、裝修等開支，要百多二百萬港元，對一般小市民來說，這是個很大的開支。有人會問，在我儲蓄這百多二百萬港元的時候，樓價又再上升，那我便成為傻瓜？有沒有方法，去對沖樓價上升的風險，例如每月的儲蓄，不是以現金形式放在儲蓄戶口(沒有利息)，而是去買一些投資產品，其升跌和樓價差不多，那便可以對沖樓價了。買REIT，是不是一個選擇？

要回答這問題，先看看歷史數據，比較過去五年，在香港上市的REIT，和香港樓價的表現。

由於REIT是收息股，在比較收息股的表現時，她的派息多少，是一個重要的考慮因素。舉例，股票A和股票B，一年前的股價同樣是八元，一年後兩間公司的股票剛好沒有升跌，同樣是八元。大家會說，股票A和股票B，過去一年的表現相同。但是，如果股票A去年派了一元股息，但股票B沒有派股息。那麼，雖然股價表現相同，但大家都應該同意，股票A去年的實質表現較股票B好，原因是她多派了一元股息。

這便帶出 Total Return 的概念，有興趣了解詳情的朋友，可以看看香港知名投資人 David Webb 對 Total Return 概念的介紹

以下列表是五隻REIT,過去五年的表現，

股票                       五年前股價   現價   回報(%)
越秀房產(0405)     2.432              4.73    95
陽光房產(0435)     1.58                4.99    216
領展房產(0823)     21.49              56.85  164
冠君產業(2778)     2.298              4.78    108
置富產業(0778)     2.657              9.75    267

解說：
「五年前股價」是指 23/9/2011 的股價，用 Total Return 概念調整過的
「現價」是指 23/9/2016 的收市股價
  回報是指 (「現價」-「五年前股價」) /「五年前股價」

資料來源

現在，讓我們看看香港過去五年的住宅樓價表現。有關香港樓價資料，較有代表性的，相信是「中原城市指數 CCI」，她把香港各大屋苑樓價，製成指數，詳情可看 

中原城市指數 CCI
2011年9月 CCI=97.73， 2016年7月 CCI=128.57， 回報(%)=32

由於數據收集需時，2016年7月的CCI數據，已是最新數據了。另外，CCI沒有考慮租金回報，如果加上五年每年3-4%的租金回報，五年便約20%。我們可以說，香港住宅樓宇過去五年的回報，大約是 32%+20% = 52%。

基於上述數據，筆者有以下觀察
1/在過去的五年，香港上市的REIT,大都跑贏「中原城市指數 CCI」。例如，你在五年前用100萬買了置富產業(0778)，收到股息後全部再買入該基金，那麼，你今天便有367萬，可以輕輕鬆鬆買樓了。

2/雖然在過去的五年，REIT跑贏「中原城市指數 CCI」，但不代表REIT可以對沖住宅樓價上升。主要原因是REIT投資在商業地產，而商業地產和住宅物業是兩個不同的市場，影響她們升跌的因素，是有差別的。未來幾年，香港有不少商場落成(例如尖沙咀新世界中心重建項目)，供應大增，REIT有機會跑輸「中原城市指數 CCI」。

3/過去的幾年，是香港投資REIT的黃金時間，一個重要的原因是「低基數」，換句話說，是原來的商場太差了。以「恆基地產」分出來的「陽光房產」為例，她們在將軍澳「新都城」，有一個很大的商場，當年的商場沒有規劃，很亂，同類的店分散在商場的不同位置，不好找。廁所不清潔，燈光不足，總之是問題多多。自從有關資產轉入「陽光房產」，有專人管理，規劃，人流多了，租金自然上升。展望將來，由於基數高了，以倍數計的利潤上升，再出現的機會不大。

4/領展房產(0823)是香港第一隻REIT,過去五年的表現，沒有李嘉誠先生旗下的置富產業(0778)和李兆基先生旗下的陽光房產(0435)好。每次選舉，「領展房產」是香港政治家們的攻擊對象，到「領展房產」辦公室示威，在選舉論壇大駡「領展房產」，是政治家們的指定動作。不過這隻政治家們口中的「吸血鬼」，表現在眾REIT之中，只是中規中距而矣。

5/展望將來，領展房產(0823)是筆者最看好的香港REIT，「借貸和資產的比例」只有17%，十分保守安全。此外，她增加了不了「非香港房屋署」資產，例如上一篇文章談過的「旺角工業貿易署大樓」，有助一方面減少政治壓力，另一方面可增加回報，一舉兩得。

6/越秀房產(0405)是上列五隻REIT中，表現最差的一隻。亦是五隻中，唯一全部物業位於中國大陸的REIT。由於香港股票市場由歐美基金主導，他們一般對中國大陸的資產沒有信心，認為人民幣會斷崖式貶值。因此，「越秀房產」的中國大陸因素使她估值長期偏低，亦因為這因素，她的息率很高。以23/9/2016 的收市股價計，息率高達6.5%，好息人士可以考慮考慮。

越秀房產(0405)

陽光房產(0435)

 

領展房產(0823)

冠君產業(2778) 

置富產業(0778)

中原城市指數 CCI

買REIT vs 買樓收租

每次和朋友聚舊，「如何投資」是一個熱門的話題。很多時聽到朋友感嘆，說投資過股票和基金，發現還是買樓好。股票大上大落，基金手續費太貴，不似買樓，穩穩陣陣。就算樓價大跌，樓宇可以自住，又或者留給下一代。筆者相信有同樣看法的香港人十分多，原因很簡單，過去數十年，除了九七年至零三年的大跌市外，香港樓價是升多跌少。在香港做業主，開心的日子比較多。

自從有了「領展房產基金」(二零零五年上市時叫領匯)，香港股票市場多了一種類別，叫「房地產基金」REIT。這種投資產品是投資物業賺取租金回報，有點像買樓，但可以在股票市場即時買賣。又有點像買股票。

究竟投資REIT好唔好，和買樓收租點比較，本文嘗試討論分析。

1/投資的資產
一般人「買樓收租」，有關資產主要是「住宅」，買「寫字樓」和「店舖」來收租的人比較少。
相反，REIT投資的資產比較多樣化，有「商場」，「寫字樓」，「停車場」，「酒店」和「服務式住宅」。筆者有投資在香港和美國上市的REIT，好像沒有遇過專門投資「住宅」的REIT。
如果你鍾情於「住宅」，例如你是太古城專家，想找投資太古城的REIT，那麼REIT便不適合你了。

2/單一物業的風險
一般打工仔除了自住物業外，有能力多買一層來收租，數目不少。但擁有數層樓來收租的打工仔，便相對較少，因此，大多物業投資人，都面對單一物業的風險。
單一個物業，當然只可以坐落於一個地點，這個地點可能會出現不利於該物業的變化，例如樓宇的景觀被新建築遮擋了，這物業的價值便下跌。另外。單一個物業，一般只有一個租客，如果這個租客欠租，又或者轉換租客的空檔期，業主的收入便大受影響。
反觀REIT，投資一籃子物業，單一物業的風險，便被有效分散了。以「領展」為例，她有數十個商場，每個商場有數十個以上的租客。單一個商場或單一個租客出了問題，影響便很少了。而且，租客眾多，租約到期日亦分散了，換租客的空檔期，影響亦不大。

3/提高租金回報
單一個物業，要提高租金回報，裝修似乎是最佳手段。但由於物業的位置不會改變，租金不可能因裝修而無限地上升。
反觀REIT，可以動用資源很多。把商場重新定位，租金回報便可提高，例如，將商場重新定位成「親子商場」，吸引年輕父母消費；亦可引入穿梭巴士，增加商場人流。比起單一物業，REIT可提高租金回報的手段多很多。

4/加按
筆者年輕時擁有的第一個物業，數年間幸運地升了一倍，筆者於是找銀行加按，拿到的現金再投資另一個物業收租。當然，這樣做是加大了自己的財務槓桿，升市時收益加大，但跌市時亦會把損失放大，風險倍增。
REIT亦有類似的操作。
一般來說，REIT如要融資，最簡單的方法是透過銀行貸款。如果REIT的規模大，有評級基構給予評級，她便可自己發行債券，直接向市場集資。在香港上市的REIT，借貸和資產的比例只要不超過45%。便合乎監管要求。大家可能會覺得，45%的按揭要求，比散戶的七成按揭來得嚴緊啊！
據筆者的觀察，REIT是透過把物業重新定位包裝，提高租金回報。租金回報上升了，物業估值便會水漲船高。借貸和資產的比例便會下降，REIT便有空間用借貸來收購新物業了。
過去幾年，全球資金氾濫，物業估值上升，REIT正享受透過增加借貸來壯大資產的良性循環。
不過大家要小心，如果資金不再氾濫，物業估值下跌，良性循環變成惡性循環的話，理論上REIT會有再集資壓力，以乎合45%的借貸和資產的比例要求。

越秀房產信託基金(0405),2016上半年業績報告

5/外幣借貸
記得多年前，有金融機構推出以日元計價的樓宇按揭。誘因是日元利息低。金融機構借出日元給香港市民買香港樓宇(在買樓時當然要把日元轉成港元)，而每月的還款是以日元計價。但由於一般市民難以管理外幣還款，這按揭不受市場歡迎，
但外幣借貸對REIT來說卻不陌生，例如「越秀房產信託基金(0405)」，她的資產全都在國內，租金收入全都是人民幣，但她有部分貸款是美元及港元，誘因是美元及港元的利息，比人民幣貸款低得多。
但當人民幣兌美元及港元貶值時，「越秀房產信託基金」的股價便下跌，原因有三方面：一/美元及港元的利息，以人民幣結算便會上升，侵蝕了以人民幣計算的利潤。二/美元及港元的貸款總額，以人民幣結算亦會上升，令借貸和資產的比例增加，加大再集資的壓力。三/以人民幣計算的利潤和股息，兌成港元分派給香港股東時，會因人民幣貶值而減少。

6/換貨
有些小投資者，亦是物業專家，很會捕捉市場口味，經常轉換她的投資物業。
REIT亦有類似的操作，以「領展」為例，她在2016年便賣出位置偏遠的商場，例如「黃大仙天馬苑商場」，卻買入旺角地鐵站的「旺角工業貿易署大樓」。「領展」這樣做，政治正確不正確，不是本文的討論範圍。但從投資回報角度看，筆者十分支持。

談過REIT和買樓收租的異同，下一篇會討論，誰適合買REIT，誰適合買樓，以及比較在香港上市的REIT。