買REIT vs 買樓收租

每次和朋友聚舊，「如何投資」是一個熱門的話題。很多時聽到朋友感嘆，說投資過股票和基金，發現還是買樓好。股票大上大落，基金手續費太貴，不似買樓，穩穩陣陣。就算樓價大跌，樓宇可以自住，又或者留給下一代。筆者相信有同樣看法的香港人十分多，原因很簡單，過去數十年，除了九七年至零三年的大跌市外，香港樓價是升多跌少。在香港做業主，開心的日子比較多。

自從有了「領展房產基金」(二零零五年上市時叫領匯)，香港股票市場多了一種類別，叫「房地產基金」REIT。這種投資產品是投資物業賺取租金回報，有點像買樓，但可以在股票市場即時買賣。又有點像買股票。

究竟投資REIT好唔好，和買樓收租點比較，本文嘗試討論分析。

1/投資的資產
一般人「買樓收租」，有關資產主要是「住宅」，買「寫字樓」和「店舖」來收租的人比較少。
相反，REIT投資的資產比較多樣化，有「商場」，「寫字樓」，「停車場」，「酒店」和「服務式住宅」。筆者有投資在香港和美國上市的REIT，好像沒有遇過專門投資「住宅」的REIT。
如果你鍾情於「住宅」，例如你是太古城專家，想找投資太古城的REIT，那麼REIT便不適合你了。

2/單一物業的風險
一般打工仔除了自住物業外，有能力多買一層來收租，數目不少。但擁有數層樓來收租的打工仔，便相對較少，因此，大多物業投資人，都面對單一物業的風險。
單一個物業，當然只可以坐落於一個地點，這個地點可能會出現不利於該物業的變化，例如樓宇的景觀被新建築遮擋了，這物業的價值便下跌。另外。單一個物業，一般只有一個租客，如果這個租客欠租，又或者轉換租客的空檔期，業主的收入便大受影響。
反觀REIT，投資一籃子物業，單一物業的風險，便被有效分散了。以「領展」為例，她有數十個商場，每個商場有數十個以上的租客。單一個商場或單一個租客出了問題，影響便很少了。而且，租客眾多，租約到期日亦分散了，換租客的空檔期，影響亦不大。

3/提高租金回報
單一個物業，要提高租金回報，裝修似乎是最佳手段。但由於物業的位置不會改變，租金不可能因裝修而無限地上升。
反觀REIT，可以動用資源很多。把商場重新定位，租金回報便可提高，例如，將商場重新定位成「親子商場」，吸引年輕父母消費；亦可引入穿梭巴士，增加商場人流。比起單一物業，REIT可提高租金回報的手段多很多。

4/加按
筆者年輕時擁有的第一個物業，數年間幸運地升了一倍，筆者於是找銀行加按，拿到的現金再投資另一個物業收租。當然，這樣做是加大了自己的財務槓桿，升市時收益加大，但跌市時亦會把損失放大，風險倍增。
REIT亦有類似的操作。
一般來說，REIT如要融資，最簡單的方法是透過銀行貸款。如果REIT的規模大，有評級基構給予評級，她便可自己發行債券，直接向市場集資。在香港上市的REIT，借貸和資產的比例只要不超過45%。便合乎監管要求。大家可能會覺得，45%的按揭要求，比散戶的七成按揭來得嚴緊啊！
據筆者的觀察，REIT是透過把物業重新定位包裝，提高租金回報。租金回報上升了，物業估值便會水漲船高。借貸和資產的比例便會下降，REIT便有空間用借貸來收購新物業了。
過去幾年，全球資金氾濫，物業估值上升，REIT正享受透過增加借貸來壯大資產的良性循環。
不過大家要小心，如果資金不再氾濫，物業估值下跌，良性循環變成惡性循環的話，理論上REIT會有再集資壓力，以乎合45%的借貸和資產的比例要求。

越秀房產信託基金(0405),2016上半年業績報告

5/外幣借貸
記得多年前，有金融機構推出以日元計價的樓宇按揭。誘因是日元利息低。金融機構借出日元給香港市民買香港樓宇(在買樓時當然要把日元轉成港元)，而每月的還款是以日元計價。但由於一般市民難以管理外幣還款，這按揭不受市場歡迎，
但外幣借貸對REIT來說卻不陌生，例如「越秀房產信託基金(0405)」，她的資產全都在國內，租金收入全都是人民幣，但她有部分貸款是美元及港元，誘因是美元及港元的利息，比人民幣貸款低得多。
但當人民幣兌美元及港元貶值時，「越秀房產信託基金」的股價便下跌，原因有三方面：一/美元及港元的利息，以人民幣結算便會上升，侵蝕了以人民幣計算的利潤。二/美元及港元的貸款總額，以人民幣結算亦會上升，令借貸和資產的比例增加，加大再集資的壓力。三/以人民幣計算的利潤和股息，兌成港元分派給香港股東時，會因人民幣貶值而減少。

6/換貨
有些小投資者，亦是物業專家，很會捕捉市場口味，經常轉換她的投資物業。
REIT亦有類似的操作，以「領展」為例，她在2016年便賣出位置偏遠的商場，例如「黃大仙天馬苑商場」，卻買入旺角地鐵站的「旺角工業貿易署大樓」。「領展」這樣做，政治正確不正確，不是本文的討論範圍。但從投資回報角度看，筆者十分支持。

談過REIT和買樓收租的異同，下一篇會討論，誰適合買REIT，誰適合買樓，以及比較在香港上市的REIT。