2016年9月25日 星期日

買REIT可以用來對沖樓價上升嗎?

自從2008年發生金融海嘯以來,全世界的主要中央銀行,都推行貨幣寬鬆政策。由於貨幣多了,資產價格自然上升,全世界的主要城市,都出現樓價急升現象,很多人都感嘆樓價升得快,人工升得慢,「上車」冇望。

以香港為例,買一個三、四百平方英呎的單位(實用面積),要四、五百萬港元。首期加厘印稅、裝修等開支,要百多二百萬港元,對一般小市民來說,這是個很大的開支。有人會問,在我儲蓄這百多二百萬港元的時候,樓價又再上升,那我便成為傻瓜?有沒有方法,去對沖樓價上升的風險,例如每月的儲蓄,不是以現金形式放在儲蓄戶口(沒有利息),而是去買一些投資產品,其升跌和樓價差不多,那便可以對沖樓價了。買REIT,是不是一個選擇?

要回答這問題,先看看歷史數據,比較過去五年,在香港上市的REIT,和香港樓價的表現。

由於REIT是收息股,在比較收息股的表現時,她的派息多少,是一個重要的考慮因素。舉例,股票A和股票B,一年前的股價同樣是八元,一年後兩間公司的股票剛好沒有升跌,同樣是八元。大家會說,股票A和股票B,過去一年的表現相同。但是,如果股票A去年派了一元股息,但股票B沒有派股息。那麼,雖然股價表現相同,但大家都應該同意,股票A去年的實質表現較股票B好,原因是她多派了一元股息。

這便帶出 Total Return 的概念,有興趣了解詳情的朋友,可以看看香港知名投資人 David Webb 對 Total Return 概念的介紹

以下列表是五隻REIT,過去五年的表現,

股票                       五年前股價   現價   回報(%)
越秀房產(0405)     2.432              4.73    95
陽光房產(0435)     1.58                4.99    216
領展房產(0823)     21.49              56.85  164
冠君產業(2778)     2.298              4.78    108
置富產業(0778)     2.657              9.75    267

解說:
「五年前股價」是指 23/9/2011 的股價,用 Total Return 概念調整過的
「現價」是指 23/9/2016 的收市股價
  回報是指 (「現價」-「五年前股價」) /「五年前股價」

資料來源

現在,讓我們看看香港過去五年的住宅樓價表現。有關香港樓價資料,較有代表性的,相信是「中原城市指數 CCI」,她把香港各大屋苑樓價,製成指數,詳情可看 

中原城市指數 CCI
2011年9月 CCI=97.73, 2016年7月 CCI=128.57, 回報(%)=32

由於數據收集需時,2016年7月的CCI數據,已是最新數據了。另外,CCI沒有考慮租金回報,如果加上五年每年3-4%的租金回報,五年便約20%。我們可以說,香港住宅樓宇過去五年的回報,大約是 32%+20% = 52%。

基於上述數據,筆者有以下觀察
1/在過去的五年,香港上市的REIT,大都跑贏「中原城市指數 CCI」。例如,你在五年前用100萬買了置富產業(0778),收到股息後全部再買入該基金,那麼,你今天便有367萬,可以輕輕鬆鬆買樓了。

2/雖然在過去的五年,REIT跑贏「中原城市指數 CCI」,但不代表REIT可以對沖住宅樓價上升。主要原因是REIT投資在商業地產,而商業地產和住宅物業是兩個不同的市場,影響她們升跌的因素,是有差別的。未來幾年,香港有不少商場落成(例如尖沙咀新世界中心重建項目),供應大增,REIT有機會跑輸「中原城市指數 CCI」。

3/過去的幾年,是香港投資REIT的黃金時間,一個重要的原因是「低基數」,換句話說,是原來的商場太差了。以「恆基地產」分出來的「陽光房產」為例,她們在將軍澳「新都城」,有一個很大的商場,當年的商場沒有規劃,很亂,同類的店分散在商場的不同位置,不好找。廁所不清潔,燈光不足,總之是問題多多。自從有關資產轉入「陽光房產」,有專人管理,規劃,人流多了,租金自然上升。展望將來,由於基數高了,以倍數計的利潤上升,再出現的機會不大。

4/領展房產(0823)是香港第一隻REIT,過去五年的表現,沒有李嘉誠先生旗下的置富產業(0778)和李兆基先生旗下的陽光房產(0435)好。每次選舉,「領展房產」是香港政治家們的攻擊對象,到「領展房產」辦公室示威,在選舉論壇大駡「領展房產」,是政治家們的指定動作。不過這隻政治家們口中的「吸血鬼」,表現在眾REIT之中,只是中規中距而矣。

5/展望將來,領展房產(0823)是筆者最看好的香港REIT,「借貸和資產的比例」只有17%,十分保守安全。此外,她增加了不了「非香港房屋署」資產,例如上一篇文章談過的「旺角工業貿易署大樓」,有助一方面減少政治壓力,另一方面可增加回報,一舉兩得。

6/越秀房產(0405)是上列五隻REIT中,表現最差的一隻。亦是五隻中,唯一全部物業位於中國大陸的REIT。由於香港股票市場由歐美基金主導,他們一般對中國大陸的資產沒有信心,認為人民幣會斷崖式貶值。因此,「越秀房產」的中國大陸因素使她估值長期偏低,亦因為這因素,她的息率很高。以23/9/2016 的收市股價計,息率高達6.5%,好息人士可以考慮考慮。



越秀房產(0405)

陽光房產(0435)
 
領展房產(0823)

冠君產業(2778) 
置富產業(0778)


中原城市指數 CCI

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