以香港為例，買一個三、四百平方英呎的單位(實用面積)，要四、五百萬港元。首期加厘印稅、裝修等開支，要百多二百萬港元，對一般小市民來說，這是個很大的開支。有人會問，在我儲蓄這百多二百萬港元的時候，樓價又再上升，那我便成為傻瓜？有沒有方法，去對沖樓價上升的風險，例如每月的儲蓄，不是以現金形式放在儲蓄戶口(沒有利息)，而是去買一些投資產品，其升跌和樓價差不多，那便可以對沖樓價了。買REIT，是不是一個選擇？
要回答這問題，先看看歷史數據，比較過去五年，在香港上市的REIT，和香港樓價的表現。
由於REIT是收息股，在比較收息股的表現時，她的派息多少，是一個重要的考慮因素。舉例，股票A和股票B，一年前的股價同樣是八元，一年後兩間公司的股票剛好沒有升跌，同樣是八元。大家會說，股票A和股票B，過去一年的表現相同。但是，如果股票A去年派了一元股息，但股票B沒有派股息。那麼，雖然股價表現相同，但大家都應該同意，股票A去年的實質表現較股票B好，原因是她多派了一元股息。
這便帶出 Total Return 的概念，有興趣了解詳情的朋友，可以看看香港知名投資人 David Webb 對 Total Return 概念的介紹
以下列表是五隻REIT,過去五年的表現，
股票 五年前股價 現價 回報(%)
越秀房產(0405) 2.432 4.73 95
陽光房產(0435) 1.58 4.99 216
領展房產(0823) 21.49 56.85 164
冠君產業(2778) 2.298 4.78 108
置富產業(0778) 2.657 9.75 267
解說：
「五年前股價」是指 23/9/2011 的股價，用 Total Return 概念調整過的
「現價」是指 23/9/2016 的收市股價
回報是指 (「現價」-「五年前股價」) /「五年前股價」
資料來源
現在，讓我們看看香港過去五年的住宅樓價表現。有關香港樓價資料，較有代表性的，相信是「中原城市指數 CCI」，她把香港各大屋苑樓價，製成指數，詳情可看
中原城市指數 CCI
2011年9月 CCI=97.73， 2016年7月 CCI=128.57， 回報(%)=32
由於數據收集需時，2016年7月的CCI數據，已是最新數據了。另外，CCI沒有考慮租金回報，如果加上五年每年3-4%的租金回報，五年便約20%。我們可以說，香港住宅樓宇過去五年的回報，大約是 32%+20% = 52%。
基於上述數據，筆者有以下觀察
1/在過去的五年，香港上市的REIT,大都跑贏「中原城市指數 CCI」。例如，你在五年前用100萬買了置富產業(0778)，收到股息後全部再買入該基金，那麼，你今天便有367萬，可以輕輕鬆鬆買樓了。
2/雖然在過去的五年，REIT跑贏「中原城市指數 CCI」，但不代表REIT可以對沖住宅樓價上升。主要原因是REIT投資在商業地產，而商業地產和住宅物業是兩個不同的市場，影響她們升跌的因素，是有差別的。未來幾年，香港有不少商場落成(例如尖沙咀新世界中心重建項目)，供應大增，REIT有機會跑輸「中原城市指數 CCI」。
3/過去的幾年，是香港投資REIT的黃金時間，一個重要的原因是「低基數」，換句話說，是原來的商場太差了。以「恆基地產」分出來的「陽光房產」為例，她們在將軍澳「新都城」，有一個很大的商場，當年的商場沒有規劃，很亂，同類的店分散在商場的不同位置，不好找。廁所不清潔，燈光不足，總之是問題多多。自從有關資產轉入「陽光房產」，有專人管理，規劃，人流多了，租金自然上升。展望將來，由於基數高了，以倍數計的利潤上升，再出現的機會不大。
4/領展房產(0823)是香港第一隻REIT,過去五年的表現，沒有李嘉誠先生旗下的置富產業(0778)和李兆基先生旗下的陽光房產(0435)好。每次選舉，「領展房產」是香港政治家們的攻擊對象，到「領展房產」辦公室示威，在選舉論壇大駡「領展房產」，是政治家們的指定動作。不過這隻政治家們口中的「吸血鬼」，表現在眾REIT之中，只是中規中距而矣。
5/展望將來，領展房產(0823)是筆者最看好的香港REIT，「借貸和資產的比例」只有17%，十分保守安全。此外，她增加了不了「非香港房屋署」資產，例如上一篇文章談過的「旺角工業貿易署大樓」，有助一方面減少政治壓力，另一方面可增加回報，一舉兩得。
6/越秀房產(0405)是上列五隻REIT中，表現最差的一隻。亦是五隻中，唯一全部物業位於中國大陸的REIT。由於香港股票市場由歐美基金主導，他們一般對中國大陸的資產沒有信心，認為人民幣會斷崖式貶值。因此，「越秀房產」的中國大陸因素使她估值長期偏低，亦因為這因素，她的息率很高。以23/9/2016 的收市股價計，息率高達6.5%，好息人士可以考慮考慮。
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| 越秀房產(0405) |
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| 陽光房產(0435) |
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| 領展房產(0823) |
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| 冠君產業(2778) |
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| 置富產業(0778) |
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| 中原城市指數 CCI |
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