「買樓收租」+「炒樓」
談完一些概念問題，讓我們看看不同的投資工具。首先，和大家討論一下中國人最喜歡的投資工具：「買樓收租」和「炒樓」。
用買樓作為投資的工具，應該分開：一/ 低買高賣，亦即是大家常說的「炒樓」。二/ 賺取定期回報，亦即是大家常說的「買樓收租」
過去數十年的香港樓價，除了很特別的事件（ 例如六七暴動或SARS）外，基本走勢是上升的。買入樓宇單位，然後放租，用租金收入來供樓。等數年後，樓價升了，將單位賣掉大賺一筆。這套方程式，在過去數十年，帶給很多人第一桶金。
支持香港樓價的因素很多，包括：
1/ 最愛買樓：中國人莫名其妙地對投資房地產有特別的偏好
2/ 地少人多：香港的陸地面積約有1,108平方公里，當中只有25%土地已發展，其餘75%的土地仍保留較自然的面貌。大部分為郊野公園
3/ 政治因素：九七前，《中英聯合聲明》規定每年批出的新土地，不可超過五十公頃；九七後，環境保護，保育意識抬頭，令開發土地難度大增
4/ 外來因素：香港是自由港，貨物資金進出沒有限制，這安排帶給香港繁榮，但卻令香港很容易受到外來因素衝擊。近年全球各主要中央銀行（美國、歐洲、日本 ）都推行寬鬆的貨幣政策，難免會影響香港，推高資產價格
我們的貨幣，你們的問題
2008年金融海嘯，美國進行QE (Quantitative Easing,量化寬鬆)，用超寬鬆的貨幣環境，去挽救美國經濟。由於港元和美元掛鉤，大量資金湧港，令港元的貨幣基礎亦大升。由於息口超低，這些資金對香港的樓宇十分有興趣，大幅推高香港樓價。
美國前財長約翰 • 康納利 John Bowden Connally，在1971年曾經說過：「美元是我們的貨幣，卻是你們的問題。」"Dollar is our currency but your problem"。香港的樓價過去十年失控狂升，是這說法的又一例子。
（解說：美元是美國的貨幣，美國的貨幣政策，是針對美國的經濟問題，而對症下藥。但是，美元亦是國際通用的計價貨幣、交易貨幣和儲備貨幣；因此，美國的貨幣政策，無可避免地會影響其他國家的經濟，影響當地人民生活，那便是其他國家的問題了。）
買樓投資，難度愈來愈大
樓宇和其他投資工具最大不同的是：「樓宇有居住用途」，樓價和租金升跌，會影響到千家萬户，甚至金融穩定。樓價租金上升，市民買不到樓或租不起房，會埋怨政府。相反，如樓價大跌呢？由於樓房是金融體系的重要抵押品，樓價大跌，抵押品不值錢。當業主冇錢供樓，欠債不還，銀行只好把有關物業拍賣。但樓價跌了，物業拍賣所得的錢不足填數，出現資金缺口。如果類似的事大規模發生，人們對銀行因而失信心，那便大件事了。
談完一些概念問題，讓我們看看不同的投資工具。首先，和大家討論一下中國人最喜歡的投資工具：「買樓收租」和「炒樓」。
用買樓作為投資的工具，應該分開：一/ 低買高賣，亦即是大家常說的「炒樓」。二/ 賺取定期回報，亦即是大家常說的「買樓收租」
過去數十年的香港樓價，除了很特別的事件（ 例如六七暴動或SARS）外，基本走勢是上升的。買入樓宇單位，然後放租，用租金收入來供樓。等數年後，樓價升了，將單位賣掉大賺一筆。這套方程式，在過去數十年，帶給很多人第一桶金。
支持香港樓價的因素很多，包括：
1/ 最愛買樓：中國人莫名其妙地對投資房地產有特別的偏好
2/ 地少人多：香港的陸地面積約有1,108平方公里，當中只有25%土地已發展，其餘75%的土地仍保留較自然的面貌。大部分為郊野公園
3/ 政治因素：九七前，《中英聯合聲明》規定每年批出的新土地，不可超過五十公頃；九七後，環境保護，保育意識抬頭，令開發土地難度大增
4/ 外來因素：香港是自由港，貨物資金進出沒有限制，這安排帶給香港繁榮，但卻令香港很容易受到外來因素衝擊。近年全球各主要中央銀行（美國、歐洲、日本 ）都推行寬鬆的貨幣政策，難免會影響香港，推高資產價格
我們的貨幣，你們的問題
2008年金融海嘯，美國進行QE (Quantitative Easing,量化寬鬆)，用超寬鬆的貨幣環境，去挽救美國經濟。由於港元和美元掛鉤，大量資金湧港，令港元的貨幣基礎亦大升。由於息口超低，這些資金對香港的樓宇十分有興趣，大幅推高香港樓價。
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| 港元貨幣基礎(Monetary Base)，美國QE令港元貨幣基礎大升 |
美國前財長約翰 • 康納利 John Bowden Connally，在1971年曾經說過：「美元是我們的貨幣，卻是你們的問題。」"Dollar is our currency but your problem"。香港的樓價過去十年失控狂升，是這說法的又一例子。
（解說：美元是美國的貨幣，美國的貨幣政策，是針對美國的經濟問題，而對症下藥。但是，美元亦是國際通用的計價貨幣、交易貨幣和儲備貨幣；因此，美國的貨幣政策，無可避免地會影響其他國家的經濟，影響當地人民生活，那便是其他國家的問題了。）
買樓投資，難度愈來愈大
樓宇和其他投資工具最大不同的是：「樓宇有居住用途」，樓價和租金升跌，會影響到千家萬户，甚至金融穩定。樓價租金上升，市民買不到樓或租不起房，會埋怨政府。相反，如樓價大跌呢？由於樓房是金融體系的重要抵押品，樓價大跌，抵押品不值錢。當業主冇錢供樓，欠債不還，銀行只好把有關物業拍賣。但樓價跌了，物業拍賣所得的錢不足填數，出現資金缺口。如果類似的事大規模發生，人們對銀行因而失信心，那便大件事了。
由於樓價影響大，它的升跌便很容易成為政治議題。無論升或跌，都會有政客跑出來，要政府「做嘢」。
近年樓價大升，政府做左好多嘢，開徵很多和買賣樓宇有關的稅項，但樓價照升。筆者是小投資者，不懂政治，更沒有水晶球。但有一點可以肯定，「富不與官爭」，這古訓是硬道理。用樓宇作為投資工具，現在似乎不是時候。如果今天仍在炒樓，那便和政府對着幹，不是智者所為。
現在買樓收租可以嗎？
由於樓價升了很多，租金跟不上，回報愈來愈低。據筆者觀察，一千萬左右的樓宇，月租約二萬五，回報三厘； 兩千萬左右的樓宇，月租約四萬，回報二厘四。亦即是說，樓價愈高，回報愈低。
不過，上述的回報，是地產經紀和財經版記者常用的計算方法。如果我們把：買入樓宇的稅款、買入樓宇的經紀佣金、租出樓宇的經紀佣金、樓宇裝修維修費用、等待租客時的樓宇空置成本、管理費、差餉、物業稅等等......開支通通計算的話，實際的回報遠低於上述的三厘或二厘四。。
收租的工作量，不適合退休人士
很多人誤會收租是一件輕鬆的事，每月到時到侯便有租金跑進銀行戶口，真容易！
真正的事實是，看你的彩數。
筆者多年前有一出租物業，出租單位的廁所，漏水到下一層的單位。由於要入屋研究原因，每次都要約租客、下層單位的業主、管理處和維修師父。如此的研究搞了數次，才找到真正原因，真煩！如果你是退休人士，遇到上述的事，可能會感到吃力，亦十分「黐身」。
筆者認識一間律師事務所，全港各區都有辦事處。它們有專人處理租客欠租收樓事宜，由發律師信到向法庭申請收樓，以及入屋後如何合法地處理欠租租客留下的財物，他們都可替客人辦妥。
由此可見
一/ 租客欠租，不是一件罕見的事情
二/ 遇上租客欠租，除了損失租金，還要支付收樓有關的法律費用
在欠租收樓的過程中，很可能會出現和租客爭執的情況，對業主的情緒健康，破壞很大。
收租的工作量，一點也不輕，亦十分「黐身」，不適合退休人士。
買樓收租不易分散風險，不適合退休人士
投資要分散風險，不要把所有的蛋都放在同一個籃子內，相信是人人明白的道理。
由於樓價升得太高了，如果你的投資本金小於一千萬，那麼買樓已經用掉你大部份的本金，沒有餘錢去做其他投資，令分散風險變得不可行。
如果你有五百萬退休金用來投資養老，你會用這五百萬買一單位收租，或是用來買五隻房地產基金(REIT)，即每隻一百萬收息較好呢？
筆者的答案是：租客欠租的機會率，應該比五隻房地產基金同時倒閉或停止派息的機會率大。從分散風險的角度看，買樓收租不易分散風險，不是「好投資」，特別不適合要穩穩陣陣的退休人士。
現在買樓收租可以嗎？
由於樓價升了很多，租金跟不上，回報愈來愈低。據筆者觀察，一千萬左右的樓宇，月租約二萬五，回報三厘； 兩千萬左右的樓宇，月租約四萬，回報二厘四。亦即是說，樓價愈高，回報愈低。
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| 租金升幅追不上樓價升幅 <資料來源：差餉物業估價處> |
不過，上述的回報，是地產經紀和財經版記者常用的計算方法。如果我們把：買入樓宇的稅款、買入樓宇的經紀佣金、租出樓宇的經紀佣金、樓宇裝修維修費用、等待租客時的樓宇空置成本、管理費、差餉、物業稅等等......開支通通計算的話，實際的回報遠低於上述的三厘或二厘四。。
收租的工作量，不適合退休人士
很多人誤會收租是一件輕鬆的事，每月到時到侯便有租金跑進銀行戶口，真容易！
真正的事實是，看你的彩數。
筆者多年前有一出租物業，出租單位的廁所，漏水到下一層的單位。由於要入屋研究原因，每次都要約租客、下層單位的業主、管理處和維修師父。如此的研究搞了數次，才找到真正原因，真煩！如果你是退休人士，遇到上述的事，可能會感到吃力，亦十分「黐身」。
筆者認識一間律師事務所，全港各區都有辦事處。它們有專人處理租客欠租收樓事宜，由發律師信到向法庭申請收樓，以及入屋後如何合法地處理欠租租客留下的財物，他們都可替客人辦妥。
由此可見
一/ 租客欠租，不是一件罕見的事情
二/ 遇上租客欠租，除了損失租金，還要支付收樓有關的法律費用
在欠租收樓的過程中，很可能會出現和租客爭執的情況，對業主的情緒健康，破壞很大。
收租的工作量，一點也不輕，亦十分「黐身」，不適合退休人士。
買樓收租不易分散風險，不適合退休人士
投資要分散風險，不要把所有的蛋都放在同一個籃子內，相信是人人明白的道理。
由於樓價升得太高了，如果你的投資本金小於一千萬，那麼買樓已經用掉你大部份的本金，沒有餘錢去做其他投資，令分散風險變得不可行。
如果你有五百萬退休金用來投資養老，你會用這五百萬買一單位收租，或是用來買五隻房地產基金(REIT)，即每隻一百萬收息較好呢？
筆者的答案是：租客欠租的機會率，應該比五隻房地產基金同時倒閉或停止派息的機會率大。從分散風險的角度看，買樓收租不易分散風險，不是「好投資」，特別不適合要穩穩陣陣的退休人士。
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