「領展」的全名是「領展房地產投資信託基金」，在2005年11月上市，招股價10.3元。上市時公司叫「領匯」，後來發現這名字在內地被人註冊了，不方便拓展內地業務，於是在2015年8月，改名叫「領展」.（為了方便討論，在下文，不論所述年份，都稱它為「領展」）
上市時，「領展」的資產全部都是由香港房屋委員會（房委會）分拆而來，資產包括零售商場及停車場。在上市起初的五、六年，「領展」的主要工作是「資產提升計劃」，例如「領展」把港鐵樂富站上蓋的樂富廣場，分期翻新，和重組租戶組合，以達至增加租金收入的目標。
「非房委會」化
在2011年7月，「領展」向南豐集團收購將軍澳南豐廣場商場，自此，「領展」開始增加「非房委會」的資產。在2014年11月，「領展」全資收購位於北京中關村的歐美匯購物中心（EC Mall），開始進軍內地。
另一方面，在2014年，「領展」透過招標形式出售旗下五個「前房委會」的商場。其後，「領展」出售不少「前房委會」資產，令它的資產，愈來愈「非房委會」化。
Total Return
從政治的角度看，「領展」是政治家們的民意提款機，每次「領展」股東會，都有政治家到場示威，拍拍照，放入下次競選宣傳品中。
從理財的角度看，投資「領展」收穫豐富。截至2018年4月，「領展」共派了24次股息，派息金額每股共16.3617元。亦即是說，如果你用招股價10.3元，持有「領展」至今，你付出的本金，已經全數取回，還另加每股 6.0617元淨現金落袋。
除了股息，股價升幅亦十分可觀，截至2018年4月24日，「領展」的收市價是67.4元，是上市價的6.5倍。賺息又賺價，令 Total Return 升幅可觀，「領展」上市至2018年4月24日的 Total Return，達 840%。
「匯賢」和「領展」
上一篇拙文提到的「匯賢」和本文談的「領展」，是在香港上市的 REIT 之中，兩個極端例子。前者是跑輸大市，後者則是名列前芧。假如有一位投資者，在「匯賢」上市當天2011年4月29日，把二十萬元資金平均分成兩份，十萬元買「匯賢」，十萬元買「領展」，會出現甚麼結果呢？
如下圖所示，「匯賢」在這時段的 Total Return 是 6.61，而「領展」的是 265.15，換句話說，100,000元「匯賢」變成106,610元，而100,000元「領展」變成 365,150元，「匯賢」和「領展」合共值 471,760元。亦即是說，200,000元資金，七年升值了136%，平均每年複式回報13%。
三年後食過返尋味
冇人是先知，要分散投資
「冇人是先知，要分散投資」，是投資的硬道理。在2011年4月29日，沒有人可以準確的告訴你，「匯賢」的表現會那麼差；另一方面，在2011年4月29日，誰可以肯定，「領展」的表現會那麼好。很多所謂專家的所謂分析，往往是事後孔明。作為小投資者，分散投資到不同股票，是最王道的策略。
此外，在上面「三年後食過返尋味」的例子中看到，「領展」在第二次買入時，表現已沒有第一次買入時般強勁，但剛好「匯賢」轉強，令整體平均每年複式回報達14%，比第一次的13%更佳。分開不同時間入市，有令投資回報更平穩的效果。大家如果有時間，可以到 David Webb 的網站，試試每年入市，甚至每月入市（即 MPF 的做法）的效果。
「分散投資」
「分散投資」除了 1/分散投資到不同股票（或不同的投資工具），2/分開不同時間入市；之外，還有，3/分散投資到世界不同市場。
在下一篇拙文，筆者會談談 ETF (Exchange Traded Fund)，透過 ETF，大家可以很方便地分散投資到世界不同市場，更好地分散風險。
下一篇
註：
1/「領展」的港交所股票號碼是823。筆者用「領展」作為例子，去說明一些想法，並不是推介它，希望大家留意。
2/ 利益申報：筆者持有「匯賢」和「領展」股票。
3/ 由於通脹的關係，去年的一元不等於今年的一元，但本文不是學術文章，為求簡潔，數字不作通脹調整。
4/ 「匯賢」是人民幣股票，「領展」是港元股票，本文為求簡潔，把人民幣和港元的兌換價，在2011年4月29日 至 2018年4月24日期間，假設沒有變化，亦沒有買賣差價。例如，在文中提到的「100,000元「匯賢」變成127,710元」，是指用100,000港元兌換成人民幣，去買「匯賢」，然後用 Total Return 27.71去計算期末的人民幣價值，再把它兌回港元，由於假設兌換價不變，因而得出期末「匯賢」的港元價值是127,710元。
上市時，「領展」的資產全部都是由香港房屋委員會（房委會）分拆而來，資產包括零售商場及停車場。在上市起初的五、六年，「領展」的主要工作是「資產提升計劃」，例如「領展」把港鐵樂富站上蓋的樂富廣場，分期翻新，和重組租戶組合，以達至增加租金收入的目標。
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| 「領展」的北京歐美匯購物中心（EC Mall） |
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| EC Mall 人流不錯，廁所較同區由內資營運的商場清潔 |
在2011年7月，「領展」向南豐集團收購將軍澳南豐廣場商場，自此，「領展」開始增加「非房委會」的資產。在2014年11月，「領展」全資收購位於北京中關村的歐美匯購物中心（EC Mall），開始進軍內地。
另一方面，在2014年，「領展」透過招標形式出售旗下五個「前房委會」的商場。其後，「領展」出售不少「前房委會」資產，令它的資產，愈來愈「非房委會」化。
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| 截至2018年4月，「領展」共派了24次股息 |
Total Return
從政治的角度看，「領展」是政治家們的民意提款機，每次「領展」股東會，都有政治家到場示威，拍拍照，放入下次競選宣傳品中。
從理財的角度看，投資「領展」收穫豐富。截至2018年4月，「領展」共派了24次股息，派息金額每股共16.3617元。亦即是說，如果你用招股價10.3元，持有「領展」至今，你付出的本金，已經全數取回，還另加每股 6.0617元淨現金落袋。
除了股息，股價升幅亦十分可觀，截至2018年4月24日，「領展」的收市價是67.4元，是上市價的6.5倍。賺息又賺價，令 Total Return 升幅可觀，「領展」上市至2018年4月24日的 Total Return，達 840%。
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| 「領展」2005年11月上市至2018年4月24日的Total Return 達 840% |
「匯賢」和「領展」
上一篇拙文提到的「匯賢」和本文談的「領展」，是在香港上市的 REIT 之中，兩個極端例子。前者是跑輸大市，後者則是名列前芧。假如有一位投資者，在「匯賢」上市當天2011年4月29日，把二十萬元資金平均分成兩份，十萬元買「匯賢」，十萬元買「領展」，會出現甚麼結果呢？
如下圖所示，「匯賢」在這時段的 Total Return 是 6.61，而「領展」的是 265.15，換句話說，100,000元「匯賢」變成106,610元，而100,000元「領展」變成 365,150元，「匯賢」和「領展」合共值 471,760元。亦即是說，200,000元資金，七年升值了136%，平均每年複式回報13%。
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| 「匯賢」和「領展」的 Total Return ，2011年4月29日 至 2018年4月24日 |
而這位投資者在三年後，即2014年4月29日，再投資十萬元買「匯賢」，十萬元買「領展」，會出現甚麼結果呢？
如下圖所示，「匯賢」在這時段的 Total Return 是 27.71，而「領展」的是 107.51，換句話說，100,000元「匯賢」變成127,710元，而100,000元「領展」變成 207,510元，「匯賢」和「領展」合共值 335,220元。亦即是說，200,000元資金，四年升值了68%，平均每年複式回報14%。
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| 「匯賢」和「領展」的 Total Return ，2014年4月29日 至 2018年4月24日 |
冇人是先知，要分散投資
「冇人是先知，要分散投資」，是投資的硬道理。在2011年4月29日，沒有人可以準確的告訴你，「匯賢」的表現會那麼差；另一方面，在2011年4月29日，誰可以肯定，「領展」的表現會那麼好。很多所謂專家的所謂分析，往往是事後孔明。作為小投資者，分散投資到不同股票，是最王道的策略。
此外，在上面「三年後食過返尋味」的例子中看到，「領展」在第二次買入時，表現已沒有第一次買入時般強勁，但剛好「匯賢」轉強，令整體平均每年複式回報達14%，比第一次的13%更佳。分開不同時間入市，有令投資回報更平穩的效果。大家如果有時間，可以到 David Webb 的網站，試試每年入市，甚至每月入市（即 MPF 的做法）的效果。
「分散投資」
「分散投資」除了 1/分散投資到不同股票（或不同的投資工具），2/分開不同時間入市；之外，還有，3/分散投資到世界不同市場。
在下一篇拙文，筆者會談談 ETF (Exchange Traded Fund)，透過 ETF，大家可以很方便地分散投資到世界不同市場，更好地分散風險。
下一篇
註：
1/「領展」的港交所股票號碼是823。筆者用「領展」作為例子，去說明一些想法，並不是推介它，希望大家留意。
2/ 利益申報：筆者持有「匯賢」和「領展」股票。
3/ 由於通脹的關係，去年的一元不等於今年的一元，但本文不是學術文章，為求簡潔，數字不作通脹調整。
4/ 「匯賢」是人民幣股票，「領展」是港元股票，本文為求簡潔，把人民幣和港元的兌換價，在2011年4月29日 至 2018年4月24日期間，假設沒有變化，亦沒有買賣差價。例如，在文中提到的「100,000元「匯賢」變成127,710元」，是指用100,000港元兌換成人民幣，去買「匯賢」，然後用 Total Return 27.71去計算期末的人民幣價值，再把它兌回港元，由於假設兌換價不變，因而得出期末「匯賢」的港元價值是127,710元。
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