「擇優收息易，低買高賣難」之九「風險不應逃避，只應分散」

積金局研究報告
香港強制性公積金計劃管理局（積金局）在今年二月分，發表了一個研究報告，名為「強積金制度2017年投資表現」，筆者很有興趣和大家分享，其中兩個圖表。

不同類別強積金基金的投資回報

上圖是不同類別的強積金基金，由強積金自2000年12月開始運作起計，這十多年以來的投資回報。

風險不應逃避
大家會發現，一般人認為風險最高的「股票基金」，投資回報率是5.5%（自2000年12月起的年率化回報）。而被視為穩穩陣陣的「保證基金」和兩類「貨幣市場基金」，卻只有1.2%，0.6%及0.7%回報。

道理其實十分簡單，要有投資回報，便要接受風險。不願意接受風險，不可能享受回報。逃避風險，亦同時逃避回報。

強積金每年的投資回報

「贏多輸少」與「輸多贏少」
上圖是強積金，自2000年12月開始運作起每年的投資回報，大家仔細看看便會發現，上升的年份有十二個，下跌的年份有五個，「贏多輸少」。這和大家對投資市場「輸多贏少」的印象，是不是大有出入呢？

大眾傳媒，為了要吸引眼球，喜歡誇大跌市，少談升市。所以大家對2008年的「金融海嘯」，2011年的「歐債危機」，都有深刻印象。但是，2003-2007年的多年升市，大家的印象，便有點模糊了。

面對風險的心理質素
投資者的心理質素，是要透過大跌市鍛鍊出來。例如2008-2009年，當你要面對所謂「匯豐世紀供股」，你能不能冷靜面對，而不是人云亦云。

當出現大跌市時，大眾傳媒的財經版，充滿了人云亦云的言論，冇助大家獨立思考，是投資者的敵人。

如果你己經遇過：1998年的「亞洲金融風暴」，2008年的「金融海嘯」和2011年的「歐債危機」洗禮，仍能保持良好的心理質素。那麼，在將來退休後的投資歲月，一定能獨立思考，冷靜面對，安然渡過。

投資是愈早愈好
所以，投資是愈早愈好。這便有機會在年青時接受金融風暴的洗禮。正如筆者在第一篇文章所說：「如果你是年輕的朋友，今天已懂得穏健投資，那筆者便要恭喜你，你將會比別人更早達到財政獨立(Financial  independence)這目標。」

分散風險
當然，不是人人都能在年輕時便懂得穏健投資。不少人是在拿了退休金後，才想到這問題，那是人生中十分危險的時刻，因很容易會做錯決定。

對於上述處境，筆者的愚見仍然是，任何時候投資都要分散風險：包括1/分散投資到不同的投資工具，2/分開不同時間入市，3/分散投資到世界不同市場。

祝大家好運
本文是這九篇文章的最後一篇，希望這九篇文章，能使大家對投資，有新的想法，祝大家好運。

<全文完>

「擇優收息易，低買高賣難」之八 ETF 與「主動型基金」

糊糊塗塗買基金

記得當年，畢業後工作了數年，便成為銀行的 Priority Banking 客戶。每次到銀行，可以不用排隊，而是坐在沙發等叫號碼，十分高興。

有次在銀行，一邊等，一邊喝咖啡。等等吓，糊糊塗塗地買了基金，銀行職員說這基金由大師級 Fund manager 管理，過去五年都跑贏大市。

可惜，買了之後，發現不容易找到有關基金的報價資料，全靠銀行提供。如果要把它賣掉，一定要等到星期四才可以辦到。每月看看月結單，頭幾個月基金表現不錯，後來便每況愈下，找銀行問問，才知道那位 Fund manager 走了。

後來自己找資料看，才知道這些由 Fund manager ，根據他們的研究心德，去決定投資組合的基金，叫做「主動型基金」。

「被動型基金」

自此，筆者便不再買「主動型基金」，而改買「被動型基金」，甚至直接買股票。

「被動型基金」，基本上沒有了所謂星級 Fund Manager，基金內的投資組合，會跟它追蹤的「指數」變動而變動。例如大家十分熟悉的「盈富基金」，它便是追蹤「恒生指數」。「盈富基金」的 Fund manager，基本上是個操作員，每當「恒生指數服務公司」決定把公司A踢走，換上公司B時，「盈富基金」的 Fund manager 不會有異議，只會照辦，他會按時把公司A賣掉，買入公司B的股票。

大部分「被動型基金」都是交易所買賣基金 Exchange Traded Fund (ETF)，ETF的報價，買賣運作，和股票沒有分別，完全沒有上述「主動型基金」的問題。

「盈富基金」18年半的Total return是286%

「盈富基金」

「盈富基金」，是在 1999年11月上市，至今約 18年半，Total return 是 286% ，平均每年複息回報是 7.58 %。持有「盈富基金」便等於持有恒生指數的成份股，都是大籃籌，風險不高。而「恒生指數服務公司」會定期檢討成份股的表現，把不理想的公司踢走，換入更合乎他們要求的公司，這定期檢討令「恒生指數」可以與時並進。由於「盈富基金」追蹤「恒生指數」，因此「盈富基金」亦因而受惠。

美國 ETF 市場

香港引入ETF已經十多年，但市場的廣度及深度，和美國還差太遠了。在美國，不同主題的ETF，都可以買得到。如果你想把ETF 賣掉，由於成交活躍，難度不大。反觀香港，除了熱門的幾隻ETF（例如：盈富基金），其他的ETF，成交不多。

如果你有美國股票戶口，你的選擇便很多。你可以買追蹤不同地區股市指數，或不同行業指數的ETF。例如，你看好南非，ETF 市場有 EZA，它追蹤 MSCI South Africa 25/50 Index ；如你看好俄羅斯，ETF 市場有 FLRU，它追蹤 FTSE Russia RIC Capped Index 。這樣，就可以做到「彈指之間，投資全球」。

不過，筆者更有興趣介紹的是行業 ETF，例如，你看好全球的公用事業，ETF 市場有 JXI ，它追蹤 S&P Global 1200 Utilities Sector Index。但是，這 ETF 的息率只有 3.58%（稅前），不太吸引。高息一點的，有專門投資公司債券的 HYXE，它追蹤 the Markit iBoxx USD Liquid High Yield ex-Oil and Gas Index，息率有 5.56%（稅前）

ETF 的好處與風險

ETF 這投資工具，可以用小小資金，便買到不同公司的股票，十分方便地去分散風險。但是，它卻增加了另一風險，即 ETF 發行人倒閉風險。因此，大家不要集中買同一 ETF 發行人的產品，以策安全。

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註：
1/「盈富基金」的港交所股票號碼是2800。EZA，FLRU，JXI 和 HYXE 是在紐約證券交易所上市。
2/  筆者用「盈富基金」，EZA，FLRU，JXI，HYXE，作為例子，去說明一些想法，並不是推介它們，希望大家留意。
3/ 利益申報：筆者沒有持有「盈富基金」，EZA，FLRU，JXI，HYXE。

「擇優收息易，低買高賣難」之七談談「領展」

「領展」

「領展」的全名是「領展房地產投資信託基金」，在2005年11月上市，招股價10.3元。上市時公司叫「領匯」，後來發現這名字在內地被人註冊了，不方便拓展內地業務，於是在2015年8月，改名叫「領展」.（為了方便討論，在下文，不論所述年份，都稱它為「領展」）

上市時，「領展」的資產全部都是由香港房屋委員會（房委會）分拆而來，資產包括零售商場及停車場。在上市起初的五、六年，「領展」的主要工作是「資產提升計劃」，例如「領展」把港鐵樂富站上蓋的樂富廣場，分期翻新，和重組租戶組合，以達至增加租金收入的目標。

「領展」的北京歐美匯購物中心（EC Mall）

EC Mall 人流不錯，廁所較同區由內資營運的商場清潔

「非房委會」化
在2011年7月，「領展」向南豐集團收購將軍澳南豐廣場商場，自此，「領展」開始增加「非房委會」的資產。在2014年11月，「領展」全資收購位於北京中關村的歐美匯購物中心（EC Mall），開始進軍內地。

另一方面，在2014年，「領展」透過招標形式出售旗下五個「前房委會」的商場。其後，「領展」出售不少「前房委會」資產，令它的資產，愈來愈「非房委會」化。

截至2018年4月，「領展」共派了24次股息

Total Return
從政治的角度看，「領展」是政治家們的民意提款機，每次「領展」股東會，都有政治家到場示威，拍拍照，放入下次競選宣傳品中。
從理財的角度看，投資「領展」收穫豐富。截至2018年4月，「領展」共派了24次股息，派息金額每股共16.3617元。亦即是說，如果你用招股價10.3元，持有「領展」至今，你付出的本金，已經全數取回，還另加每股 6.0617元淨現金落袋。

除了股息，股價升幅亦十分可觀，截至2018年4月24日，「領展」的收市價是67.4元，是上市價的6.5倍。賺息又賺價，令 Total Return 升幅可觀，「領展」上市至2018年4月24日的 Total Return，達 840%。

「領展」2005年11月上市至2018年4月24日的Total Return 達 840%

「匯賢」和「領展」
上一篇拙文提到的「匯賢」和本文談的「領展」，是在香港上市的 REIT 之中，兩個極端例子。前者是跑輸大市，後者則是名列前芧。假如有一位投資者，在「匯賢」上市當天2011年4月29日，把二十萬元資金平均分成兩份，十萬元買「匯賢」，十萬元買「領展」，會出現甚麼結果呢？

如下圖所示，「匯賢」在這時段的 Total Return 是 6.61，而「領展」的是 265.15，換句話說，100,000元「匯賢」變成106,610元，而100,000元「領展」變成 365,150元，「匯賢」和「領展」合共值 471,760元。亦即是說，200,000元資金，七年升值了136%，平均每年複式回報13%。

「匯賢」和「領展」的 Total Return ，2011年4月29日 至 2018年4月24日

 三年後食過返尋味

而這位投資者在三年後，即2014年4月29日，再投資十萬元買「匯賢」，十萬元買「領展」，會出現甚麼結果呢？

如下圖所示，「匯賢」在這時段的 Total Return 是 27.71，而「領展」的是 107.51，換句話說，100,000元「匯賢」變成127,710元，而100,000元「領展」變成 207,510元，「匯賢」和「領展」合共值 335,220元。亦即是說，200,000元資金，四年升值了68%，平均每年複式回報14%。

「匯賢」和「領展」的 Total Return ，2014年4月29日 至 2018年4月24日

冇人是先知，要分散投資
「冇人是先知，要分散投資」，是投資的硬道理。在2011年4月29日，沒有人可以準確的告訴你，「匯賢」的表現會那麼差；另一方面，在2011年4月29日，誰可以肯定，「領展」的表現會那麼好。很多所謂專家的所謂分析，往往是事後孔明。作為小投資者，分散投資到不同股票，是最王道的策略。
此外，在上面「三年後食過返尋味」的例子中看到，「領展」在第二次買入時，表現已沒有第一次買入時般強勁，但剛好「匯賢」轉強，令整體平均每年複式回報達14%，比第一次的13%更佳。分開不同時間入市，有令投資回報更平穩的效果。大家如果有時間，可以到 David Webb 的網站，試試每年入市，甚至每月入市（即 MPF 的做法）的效果。

「分散投資」
「分散投資」除了 1/分散投資到不同股票（或不同的投資工具），2/分開不同時間入市；之外，還有，3/分散投資到世界不同市場。

在下一篇拙文，筆者會談談 ETF (Exchange Traded Fund)，透過 ETF，大家可以很方便地分散投資到世界不同市場，更好地分散風險。

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註：
1/「領展」的港交所股票號碼是823。筆者用「領展」作為例子，去說明一些想法，並不是推介它，希望大家留意。
2/ 利益申報：筆者持有「匯賢」和「領展」股票。
3/ 由於通脹的關係，去年的一元不等於今年的一元，但本文不是學術文章，為求簡潔，數字不作通脹調整。
4/ 「匯賢」是人民幣股票，「領展」是港元股票，本文為求簡潔，把人民幣和港元的兌換價，在2011年4月29日 至 2018年4月24日期間，假設沒有變化，亦沒有買賣差價。例如，在文中提到的「100,000元「匯賢」變成127,710元」，是指用100,000港元兌換成人民幣，去買「匯賢」，然後用 Total Return 27.71去計算期末的人民幣價值，再把它兌回港元，由於假設兌換價不變，因而得出期末「匯賢」的港元價值是127,710元。

「擇優收息易，低買高賣難」之六談談「匯賢」

Total Return 的概念
筆者在這篇文章，會用「匯賢」作為例子，談談收息股。但在進入正題之前，想先要介紹「Total Return」的概念。

一般人比較兩隻股票的表現，都會看它們在一段時間內的股價走勢。例如：股票A，一年前是十元，今天是十一元；股票B，一年前是四元，今天是五元。有了這些數據，我們會說，股票A在過去一年升了10%，股票B升了25%，股票B表現較好。

但是，如果股票A在過去一年，派了兩元股息，而股票B沒有派息。那麼，要比較這兩隻股票，便有點傷腦筋了。

「Total Return」的概念，便是針對這個問題，它除了考慮股價升跌之外，還考慮股息等非股價因素。

具體來說，「Total Return」方法是把派息金額，在派息日購買當天同一隻股票，令總股數增加，概念和股票派息時，股民不收現金股息，而選「以股代息」差不多。著名投資者 David Webb，在他的網站，有詳情資料介紹「Total Return」的概念。而且，他更讓公眾免費使用「Total Return」的各種工具。

「匯賢」
「匯賢」的全名是「匯賢產業信託」，是香港首隻人民幣計價房地產投資信託基金，以人民幣派股息。它在2011年4月29日上市，招股價5.24元（人民幣，下同），上市當天已跌了9%，以4.75元收市。如下圖所顯示，它更在數月後跌破3元，然後反彈，在3元至4元之間浮沉多年。以2018年4月24日收市價3.12元計，「匯賢」較招股價5.24元，下跌了四成。從股價表現來說，這隻長和系的股票，十分令人失望。

「匯賢產業信託」的股價

不過「匯賢」一直都在派息，雖然股息增長很慢。在最近一年，它分派了0.2683元股息。以2018年4月24日收市價3.12元計，「匯賢」的股息率達8.6%。

「匯賢產業信託」的股息

浮出水面

如果你到 David Webb 的網站，輸入「匯賢」的股票號碼87001，再選2011年4月29日至2018年4月24日，便會得到下圖。你會發現，「匯賢」的「Total Return」，因股下跌而長時間出現負數，但由於不斷派息，「Total Return」慢慢回升，在2017年11月，終於浮出水面，重回正數。心水清的朋友可能會發現，David Webb 的網站在2011年4月29日，用的是收市價4.75元，而不是招股價5.24元。但這一點不重要，如果改用招股價去計算。浮出水面的日子，只是推後數月罷了。

「匯賢產業信託」的Total Return

收息股較易「返家鄉」
從「匯賢」這例子，投資者應該明白：
1/ 抽新股可免則免
「匯賢」的招股價定得太高，上市時以為用長江實業的招牌，首隻人民幣計價房地產投資信託基金，和五厘息率便能吸引市場。
可是，市場認為它的資產主要在北京「東方新天地」，但這物業在2049年便要交回政府，市場擔心到時股息沒有著落，便拋售股票。股價大跌，令息率升至八厘才找到支持，抽新股的人士損失慘重。
2/ 收息股較易「返家鄉」
如果不幸在高位接貨，卻遇上股價大跌，很多股民都會選擇「等」。等有關股票的股價「返家鄉」，如果有關股票是一隻收息股如「匯賢」，它的「Total Return」，能夠「返家鄉」的機會，應該較不派息的股票大得多。

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註：
1/「匯賢」的港交所股票號碼是87001。筆者用「匯賢」作為例子，去說明一些想法，並不是推介它，希望大家留意。
2/ 利益申報：筆者持有「匯賢」股票。

「擇優收息易，低買高賣難」之五「談談收息股」

談談收息股
香港聯合交易所有二仟多間上市公司，令投資者花多眼亂；如果你有美國的投資戶口，選擇便更加多了。在眾多的股票中，筆者認為收息股，比較適合退休人士。

適合退休人士的收息股，筆者認為要有以下條件：
1/過去數年，都有穩定派息，不可派派吓唔派
2/派息不應該比盈利多（例如，盈利每股四元，但每股派息卻五元），偶然一年問題不大，年年出現這情況便不可持續了
3/息率要追得上通脹，當然愈多愈好

4/好的管理層，要令投資者放心
5/業務要容易明白，否則看不懂年報
6/公司借貸不可太高，减低破產機會
7/行業不容易被潮流淘汰，特別是科技潮流

很多公司合符條件
大家如果做做功課，便會發現有很多公司合符上述條件。在眾多合符條件的公司中，筆者想談談其中兩類公司：「房地產基金 REIT, Real Estate Investment Trust」和「基建公用股」

房地產基金 REIT, Real Estate Investment Trust

1/房地產基金 REIT
自從領匯（現在叫領展）在十多年前上市後，香港多了這個新的上市公司類別
在香港上市的REIT ，大約有十間，公司資產包括在香港或內地的物業，有
*寫字樓
*商場，店舖
*停車場
*酒店
*服務式住宅
不是每隻香港上市的REIT都有齊上述五類資產，例如領展，便只有寫字樓+商場店舖+停車場，沒有酒店或服務式住宅。

Business Model
REIT 的 Business Model和我們借錢買樓，然後將單位租俾人，概念是一樣的。只要租金超過供款，REIT便有盈餘，扣除其他成本後，REIT 便可以把利潤派給投資者。
息率方面，由三厘多到八厘多都有，大家可以做做功課，看看那一隻比較合自己心水。
REIT的增長，主要是靠
i/提高資產的級數，例如把三星酒店翻新或重建，變為五星酒店，租金便可提升
ii/收購，通過買入新資產，而新資產的租金，高於新增貸款成本，派息便可增加

投資風險
和其他投資一樣，投資REIT是有風險的，例如
i/ 沙士重來：2003的沙士疫情不知大家還記得嗎？當年人人戴口罩，不敢出街，商場人流大減，店舖的租金和舖價大跌。租金大跌會令REIT收入減少，REIT派息因而亦減少；而舖價大跌會令REIT的資產減值，由於REIT的借貸比率不可高於45%，資產減值會推高借貸比率。如果出現這情況，REIT便要減債或增加資本。那麼，便很有機會要向股東要錢，即供股集資。
ii/息口上升：息口上升會帶來兩方面的負面影響。息口上升會令借貸利息支出上升，支出多了，收入便減少，REIT派息因而亦減少。另一方面，息口上升會令銀行存款利息上升，REIT的股息吸引力減低，REIT的股價有下調壓力。
iii/ 被科技淘汰：有人說，寫字樓和商場會被科技淘汰，原因是人人上網 Home Office 在家工作，不用上班，不需要寫字樓；此外，人人上網在家購物，貨物速遞到家，亦不需要商場。如果你相信這些說法，就不要投資REIT了。

2/基建公用股
基建及公用事業，是資本密集的生意，入場門檻很高，不是人人想做就可以去做的生意。在香港，發電和輸電，都是專利事業，九龍及新界，由中華電力有限公司（簡稱中電）營運；在香港島，港燈電力投資有限公司（簡稱港燈）營運。
在2017年，中電和港燈與政府達成恊議：由2019年開始的15年內，「准許回報率」為8%。由於環保意識抬頭，中電和港燈要停用舊的燃煤發電機，更換為新的天然氣發電機。如果技術成熟，更會使用太陽能、風力等綠色能源。
筆者當然樂於見到地球更加清潔，但作為投資者，更樂於見到中電和港燈有新的資產落成。「准許回報率」是基於資產計算，更多新資產代表更多的准許利潤，對股東有利。

投資風險
和其他投資一樣，投資公用事業是有風險的，例如
i/ 政治風險：每年加電費（特別是選舉年），中電和港燈都照例成為箭靶。幸好香港仍然是一個尊重合約的地方，政治家們表演一輪「為民請命」後，便會轉攻其他公眾議題，把反對兩電加價忘掉。但民粹政治在世界各地有愈來愈壯大的趨勢，民粹政府在香港出現的機會，暫時仍很低，但15年是很長的時間，將來的政治變化，說不準。
ii/息口上升：息口上升會令銀行存款利息上升，中電和港燈的股息吸引力減低，中電和港燈的股價有下調壓力。

其他基建及公用事業股
其他基建及公用事業股的業務，都有很多競爭者。煤氣有來自電力的競爭，例如開放式廚房的煤氣煮食爐改為電磁爐。這一改動，煮食便由用煤氣變成用電了。在交通類的公用事業方面，巴士公司和地鐵之間也競爭激烈，如果沒有地產補貼，地鐵的經營也不容易。

所以，在各基建及公用事業股之中，兩電是比較低風險的。

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註：利益申報：筆者持有「中電」(0002)和「港燈」(2638)股票

「擇優收息易，低買高賣難」之四「人人談股色變」

人人談股色變
每次和朋友談起「投資買樓」，大部份人都眉飛色舞，但一談到「投資股票」，不少人隨即收起笑容。最令筆者印象深刻的一次，是和一位國內朋友談起「投資股票」，他馬上改變和善開放的態度，板起面孔說：「我唔會去做果啲嘢！」

似乎，大家對「投資買樓」，有很好的經驗；而對「投資股票」，有太多負面的回憶。原因是甚麼呢？

投資股票，有太多負面的回憶

談股色變的原因
筆者嘗試總結，大家不喜歡「投資股票」的原因：

1/ 錯上賊船
有些上市公司老闆，立心不良，視股民為水魚，股票市場是他們的騙財工具。他們會用很多所謂財技，去騙小股東的錢。如果不幸誤買了他們的股票，最好的方法是急急把它賣掉。其實，「抽新股」是高危動作，很容易因此而上了賊船。筆者很少抽新股，一般會等公司上了市一段時間，搞清楚管理層的作風是否正派，才考慮買入。

2/ 誤接火棒
很多人第一次買股票，大多是股市大旺時。眼見到身邊的朋友在股市賺到錢，自己心郁郁。當心儀股票由十元升至二十元時，由於信心不足而沒有買；當股票由二十元升至三十元時，十分後悔冇入市，向自己說，等它回到二十五時便一定買。但個市沒有回，繼續升，當心儀股票升到四十元時，再也忍不住了，大手入貨。
可惜，大市在此時掉頭向下，有關股票打回原形，即十元。苦主只好把股票賣掉，發誓從此不再買股票。

這苦主輸掉的不單是錢，最可惜的是他輸掉了對股票的信心，令他的將來，沒機會透過投資股票賺錢。
其實，投資股票的最佳方法是有恆心，一如供強積金一樣，每個月吸納或有閒錢時便吸納，風雨不改。

3/ 喪買衍生工具
「衍生工具」是「衍生工具發行商」，製造出來的金融產品。最受散戶歡迎的有「認股權証」（又叫「窩輪」）和「牛熊証」，原因是他們有刀仔鋸大樹的效果。筆者早年都有買衍生工具，輸得一塌糊塗。

相信其他散戶都會發現，「認股權証」有時會出現，正股升，「認股權証」跌的怪現象，再加上時間值損耗的因素，令不少人雖然睇對了市，卻輸「窩輪」的情況。
「牛熊証」近年很受散戶歡迎，但股市卻因而更加波動。「牛証」和「熊証」都有個「打靶價」，正股跌穿「牛証」的「打靶價」，「牛証」便會強行回收；正股升穿「熊証」的「打靶價」，「熊証」亦會強行回收。
因此，每當「牛証」或「熊証」出現重貨區（即大量散戶買入同一價位的股証），正股便會大幅波動，升穿或跌穿該價位，有關的「牛熊証」因而被打靶，散戶血本無歸。
大家只要冷靜想想，「衍生工具發行商」發行「衍生工具」，成本不少，他們的生意是要賺錢的。他們為散戶提供了一個發夢的機會，當然要收費啦。散戶要投資股票市場，還是買正股較佳。

4/ 傻做股市盲俠
記得當年學人投資，喜歡聽所謂專家介紹股票冧把，又或者一些所謂內幕消息，結果當然慘敗收塲。

只聽冧把，不做功課，不知公司做甚麼，你便對這間公司的「價值」，毫無自己的看法。
當超市貨品大減價時，人人都搶住買；但當股票市場大減價時（例如2008年 ），散戶都不敢買，只有強者如 Warren Buffet 才敢四出收購。出現這現象的一個重要原因是散戶只知公司股票的「價格」，不知道公司的「價值」，當股票「價格」大幅低於公司「價值」時，合理行為是買入而不是賣出，和在超級市場買東西的邏輯應該是一樣的。

當我們只知公司冧把，不知公司做甚麼，又從來沒有看公司年報，那又從那裡知道公司的「價值」呢？在資訊不足的情況下輸錢，似乎是合理正常的事啊！

遇到了這麼多人間悲劇，怪不得人人談股色變！


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「擇優收息易，低買高賣難」之三「用買樓作為投資的工具」

「買樓收租」+「炒樓」
談完一些概念問題，讓我們看看不同的投資工具。首先，和大家討論一下中國人最喜歡的投資工具：「買樓收租」和「炒樓」。

用買樓作為投資的工具，應該分開：一/ 低買高賣，亦即是大家常說的「炒樓」。二/ 賺取定期回報，亦即是大家常說的「買樓收租」

過去數十年的香港樓價，除了很特別的事件（ 例如六七暴動或SARS）外，基本走勢是上升的。買入樓宇單位，然後放租，用租金收入來供樓。等數年後，樓價升了，將單位賣掉大賺一筆。這套方程式，在過去數十年，帶給很多人第一桶金。

支持香港樓價的因素很多，包括：
1/ 最愛買樓：中國人莫名其妙地對投資房地產有特別的偏好
2/ 地少人多：香港的陸地面積約有1,108平方公里，當中只有25%土地已發展，其餘75%的土地仍保留較自然的面貌。大部分為郊野公園
3/ 政治因素：九七前，《中英聯合聲明》規定每年批出的新土地，不可超過五十公頃；九七後，環境保護，保育意識抬頭，令開發土地難度大增
4/ 外來因素：香港是自由港，貨物資金進出沒有限制，這安排帶給香港繁榮，但卻令香港很容易受到外來因素衝擊。近年全球各主要中央銀行（美國、歐洲、日本 ）都推行寬鬆的貨幣政策，難免會影響香港，推高資產價格

我們的貨幣，你們的問題
2008年金融海嘯，美國進行QE (Quantitative Easing,量化寬鬆)，用超寬鬆的貨幣環境，去挽救美國經濟。由於港元和美元掛鉤，大量資金湧港，令港元的貨幣基礎亦大升。由於息口超低，這些資金對香港的樓宇十分有興趣，大幅推高香港樓價。

港元貨幣基礎(Monetary Base)，美國QE令港元貨幣基礎大升

美國前財長約翰 • 康納利 John Bowden Connally，在1971年曾經說過：「美元是我們的貨幣，卻是你們的問題。」"Dollar is our currency but your problem"。香港的樓價過去十年失控狂升，是這說法的又一例子。

（解說：美元是美國的貨幣，美國的貨幣政策，是針對美國的經濟問題，而對症下藥。但是，美元亦是國際通用的計價貨幣、交易貨幣和儲備貨幣；因此，美國的貨幣政策，無可避免地會影響其他國家的經濟，影響當地人民生活，那便是其他國家的問題了。）

買樓投資，難度愈來愈大
樓宇和其他投資工具最大不同的是：「樓宇有居住用途」，樓價和租金升跌，會影響到千家萬户，甚至金融穩定。樓價租金上升，市民買不到樓或租不起房，會埋怨政府。相反，如樓價大跌呢？由於樓房是金融體系的重要抵押品，樓價大跌，抵押品不值錢。當業主冇錢供樓，欠債不還，銀行只好把有關物業拍賣。但樓價跌了，物業拍賣所得的錢不足填數，出現資金缺口。如果類似的事大規模發生，人們對銀行因而失信心，那便大件事了。

由於樓價影響大，它的升跌便很容易成為政治議題。無論升或跌，都會有政客跑出來，要政府「做嘢」。

近年樓價大升，政府做左好多嘢，開徵很多和買賣樓宇有關的稅項，但樓價照升。筆者是小投資者，不懂政治，更沒有水晶球。但有一點可以肯定，「富不與官爭」，這古訓是硬道理。用樓宇作為投資工具，現在似乎不是時候。如果今天仍在炒樓，那便和政府對着幹，不是智者所為。

現在買樓收租可以嗎？
由於樓價升了很多，租金跟不上，回報愈來愈低。據筆者觀察，一千萬左右的樓宇，月租約二萬五，回報三厘； 兩千萬左右的樓宇，月租約四萬，回報二厘四。亦即是說，樓價愈高，回報愈低。

租金升幅追不上樓價升幅 <資料來源：差餉物業估價處>

不過，上述的回報，是地產經紀和財經版記者常用的計算方法。如果我們把：買入樓宇的稅款、買入樓宇的經紀佣金、租出樓宇的經紀佣金、樓宇裝修維修費用、等待租客時的樓宇空置成本、管理費、差餉、物業稅等等......開支通通計算的話，實際的回報遠低於上述的三厘或二厘四。。

收租的工作量，不適合退休人士
很多人誤會收租是一件輕鬆的事，每月到時到侯便有租金跑進銀行戶口，真容易！

真正的事實是，看你的彩數。

筆者多年前有一出租物業，出租單位的廁所，漏水到下一層的單位。由於要入屋研究原因，每次都要約租客、下層單位的業主、管理處和維修師父。如此的研究搞了數次，才找到真正原因，真煩！如果你是退休人士，遇到上述的事，可能會感到吃力，亦十分「黐身」。

筆者認識一間律師事務所，全港各區都有辦事處。它們有專人處理租客欠租收樓事宜，由發律師信到向法庭申請收樓，以及入屋後如何合法地處理欠租租客留下的財物，他們都可替客人辦妥。

由此可見
一/ 租客欠租，不是一件罕見的事情
二/ 遇上租客欠租，除了損失租金，還要支付收樓有關的法律費用

在欠租收樓的過程中，很可能會出現和租客爭執的情況，對業主的情緒健康，破壞很大。

收租的工作量，一點也不輕，亦十分「黐身」，不適合退休人士。

買樓收租不易分散風險，不適合退休人士
投資要分散風險，不要把所有的蛋都放在同一個籃子內，相信是人人明白的道理。

由於樓價升得太高了，如果你的投資本金小於一千萬，那麼買樓已經用掉你大部份的本金，沒有餘錢去做其他投資，令分散風險變得不可行。

如果你有五百萬退休金用來投資養老，你會用這五百萬買一單位收租，或是用來買五隻房地產基金(REIT)，即每隻一百萬收息較好呢？

筆者的答案是：租客欠租的機會率，應該比五隻房地產基金同時倒閉或停止派息的機會率大。從分散風險的角度看，買樓收租不易分散風險，不是「好投資」，特別不適合要穩穩陣陣的退休人士。

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「擇優收息易，低買高賣難」之二 「低買高賣難操作」

低買高賣，說易行難

記得當年踏出社會工作不久，便買了一些股票技術分析的書，回家研究研究。甚麼「阻力位 」，「支持位 」，「移動平均綫 」等等理論，讀起來頭頭是道。於是，便把有關理論，應用在市場上，深信可以低買高賣大賺特賺。可是，事與願違，發現自己總是「高買低賣」，經過多次失敗，把本金輸光輸淨後才發現，我的技術分析，用於事後解釋大市，十分管用，但用來預測後市，便顯得模稜兩可了。

我的技術分析，模稜兩可

筆者認識一位對冲基金經理，專門炒科技股，他由工程師出身，後轉金融，對於科技行業中各間上市科技公司和科技產品的關係都十分掌握。更重要的是，他有一班人幫他收集市場資料，向他匯報。他定期約見各上市公司，了解他們的最新想法。而且，由於要緊跟香港和美國市場，每天都睡得很少。付了以上代價，他投資的成績，據說不錯。

對投資市場，常懷謙虛心

筆者是市場一名小小小投資者，沒有研究團隊，愛睡覺。如果只是看看報紙的三四手消息，知道甚麼移動平均綫，聽聽電台財經演員的所謂分析，便可以透過「低買高賣」在市場賺錢。大家只要冷静地想想，便知這是不可能的。否則，世上便沒有窮人了。

想低買高賣賺錢，困難重重

「低買高賣」其中一個問題是收入不穩定，對於退休人士來說，收入不穩定，晚上便難以入眠。要做到低買，你要等市場調整，最好是市場大跌，那你便可大手買入。這個等待是十分不好受的，因為人不是神仙，不可以預知未來，你如何肯定今天是低位？可能明天會再跌呢，那麼明天才是真正低位。好了，你今天入了市，你敢不敢把全部本金投入呢？

資金常在閒置狀態

很多財經演員會說，跌市時要分段買入，升市時分段賣出。這方法說說容易，做起來很難。是跌市還是升市，要一段時之後才知道，買入或賣出，很難決定。但有一點可以肯定，你的本金，因要等出擊的最佳時機，常常出現閒置狀態。亦即是說，你有些錢在閒置，不可幫你錢賺錢。

低買高賣太黐身

除了患得患失影響睡眠，以及本金出現閒置外。低買高賣這策略另一壞處是，你日日要睇實個市，否則會錯失買入或賣出的最佳時機，這是一件十分黐身的事。

低買高賣這策略使人睡不安心，資金閒置，又黐身，不是筆者心中的好策略。

總的來說，擇優收息才是正路，這點筆者稍後再討論討論。

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「擇優收息易，低買高賣難」之一 「投資的目標和對投資工具的要求」

投資的目標和對投資工具的要求

人生有不同的階段，朋友聚會時，亦有不同話題。隨著年紀漸長，近來聚會時，大家關心的，多是退休的問題。筆者發現，除了那些有長俸的公務員（基本上是稀有的一類人）外，一般人都有點担心。這也是人之常情，習慣了每個月有薪水，亦即是每月有「生錢」收到，去支付每月的生活開支。

「退休」，亦即是沒有薪水的日子開始了。每個月的生活開支，便要由積蓄支付，「坐食山崩」，不担心才怪。

筆者很有興趣和朋友分享自己對投資和退休的看法，但朋友聚會，多是嘻嘻哈哈，吃喝玩樂，不是討論問題的好場合。筆者希望，透過這個blog，把自己的想法和經驗（特別是失敗經驗）說清楚，讓朋友們了解，有機會再討論討論。

首先，我們先要搞清楚投資的目標。

財政獨立(Financial  independence)

有些人，每次去澳門都赢大錢，買股票買樓都大有斬獲。因此，他們的投資目標可能是每個月要有一兩成的投資回報。

筆者自問不是一個行大運，有賭博運氣的人，從未在抽獎中過頭獎。所以，筆者的投資目標，只是要做到「財政獨立」。亦即是說，不用工作，投資的收入，已足够支付生活開支，便十分滿足了。

當然，如果投資起步比較遲，目標可能要定得低一點，「部份財政獨立」也不錯，投資收入可支付部份生活開支，再加上做些part-time 幫補一下，亦可以享受人生。

對投資工具的要求

除了財政獨立這目標之外，我們對投資的工具，亦有以下要求

1/ 晚上可以安心睡覺

睡眠質素對身體健康十分重要，如果你的投資，常常要你担心，每天都患得患失，那肯定不是好事。在金錢回報上，有關投資可能很吸引，但如果賠上健康，有錢冇命享，便不值得了。晚上令人不可以安心睡覺的投資，不是筆者心目中的「好投資」。

2/ 資金不應閒置

對於散户來說，資金是有限資源，除了留起六個月至一年的生活費，以作急用外，餘錢都應用來投資。投資是錢揾錢的行為，讓資金閒置，便是浪費。任何常常令資金閒置的投資工具或方法，不是筆者心目中的「好投資」。

3/ 不可以太「黐身」

年紀漸長，生活上有很多事情想做。例如，想到南美洲三個月，又或者身體有些小毛病，要入廠修理修理。如果你的投資很「黐身」，每天要你睇實的話，出現上述旅行或入廠的情況，便十分麻煩。所以，太「黐身」的投資，亦不是筆者心目中的「好投資」。

4/ 分散風險，不要孤注一擲

任可投資，都會有風險。如果有人向你介紹一投資產品，說是冇風險，高回報的話。那你便要十分小心，對方很有機會是騙子。

任可投資，一定有風險。作為投資者，我們的最佳策略是：「分散風險」。

有一些投資工具，例如上市公司的債券，最低投資額是一百萬美元。作為小投資者，買了這投資工具，便沒有彈藥去買其他投資。那麼，上市公司債券，一定不是一般退休人士的「好投資」。

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註：
1/在往後幾篇文章中，筆者會主要用香港股票作為例子。原因除了是筆者紥根香港，對港股較熟悉之外，也因為港股有免於付股息稅的優勢，對退休人士有利。

2/筆者所持的投資態度，強調穏健，一般人認為較適合退休人士。但如果你是年輕的朋友，今天已懂得穏健投資，那筆者便要恭喜你，你將會比別人更早達到財政獨立(Financial  independence)這目標。